나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8368 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 101동 5층504호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8368 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 101동 5층504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8368 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 101동 5층504호 | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 174,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8368 (1)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 101동 5층504호

감정가: 340,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

본 건은 다세대주택(도시형생활주택)이며, 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층에 위치합니다.

전용면적은 $24.06\text{m}^2$ (약 7.28평)이며, 토지 지분은 $20.38\text{m}^2$ (약 6.16평)입니다.

전용면적 $24.06\text{m}^2$는 단지형다세대 주택의 전용면적입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재의 '까치산공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지대입니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 제반 차량의 진출입이 가능합니다.

토지는 인접 토지 대비 완경사인 사다리형이며, 북동측 및 남측으로 공도와 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석

주변에 근린생활시설이 혼재된 지대이므로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 카페, 약국 등)을 이용하는 데는 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 화곡본동시장이나 까치산재래시장 등도 있어 전통시장 이용이 편리할 수 있습니다.

2.3. 생활정보

본 건은 '까치산공원'과 인접하여 주거 환경이 쾌적하며, 공원을 이용한 아침, 저녁 산책 등 생활 편의성이 높습니다. 학군으로는 화일초, 화원중, 한광고 등이 인근에 위치합니다.

특이사항으로는 해당 건물(더숨153) 자체가 지하주차장, 코인빨래방, 무인카페 등 입주민 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 단지 내 편의시설이 잘 갖춰진 점이 장점입니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

경매 구분은 '부동산강제경매'이며, 소유자와 채무자가 송OO으로 동일합니다.

가장 중요한 권리관계 특이사항은 '- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 통상적인 경매 물건의 '주의사항'과는 상이하며, 주택도시보증공사(HUG)가 미배당 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되는 것으로 해석됩니다. 따라서, 낙찰자가 임차인(또는 HUG)에게 인수해야 할 미배당 보증금이 없을 가능성이 매우 높습니다. 매각 조건이 임차보증금 인수의 위험을 해소하므로, 낙찰자는 비교적 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '도시지역', '제2종일반주거지역(7층이하)'이며, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)', '대공방어협조구역' 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 복합적으로 적용되는 지역입니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 고도 제한 등의 규제로 작용할 수 있으므로 주의해야 합니다.

주변에 주거환경을 저해할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 오히려 까치산공원과 인접해 쾌적성이 높은 편입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동 소재의 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 인근에 까치산공원이 있어 주거 쾌적성이 높습니다. 단지 내 부대시설이 잘 갖춰져 있어 1인 가구나 소형 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

무엇보다 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 있어, 복잡한 임차인 관련 권리 인수 위험이 사실상 제거된 상태로 권리분석이 깔끔해진 물건입니다. 실수요자 및 경매 초보 투자자에게도 비교적 접근성이 용이합니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 감정가 3억 4천만원은 서울 내 소형 주택 기준으로 합리적인 수준으로 판단되며, 유찰 시 매력적인 가격으로 접근 가능합니다.

둘째, 임차보증금 인수 리스크가 해소된 물건으로, 안전성이 높습니다.

셋째, 까치산공원 인접으로 주거 환경이 우수하며, 화곡역/까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

넷째, 소유자와 채무자가 동일하여 명도(인도) 저항이 비교적 적을 수 있는 강제경매 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계