나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9173 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9173 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9173 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제4층 제401호 | 감정가: 311,000,000원 | 최저가: 248,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9173 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9173 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 311,000,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

감정평가일: (제공된 정보에 명시되지 않음)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재한 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 소유자 겸 채무자인 김OO씨 명의의 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항으로는 임차인 한성진씨의 주택임차권이 존재하며, 이 권리를 승계한 주택도시보증공사에 대해 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰 후 잔액 반환 요구가 있을 수 있으므로, 이 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 하는 중요한 사항입니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 독산동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 문성중학교가 인근에 위치하여 주거 배후 수요 또한 확보될 수 있는 지역입니다. 주변에 대형 상업 시설보다는 소규모 상점들이 발달한 지역으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2021년 7월 14일 사용승인을 받은 신축급 다세대주택입니다. 총 7층 건물 중 해당 물건은 4층에 위치하며, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방 시설 등이 설치되어 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되어 있습니다. 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 4m의 도로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임차인 한성진씨의 주택임차권 승계와 관련된 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건입니다. 만약 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 재건축 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 신축급 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 하지만 임차인의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어, 매수인이 부담해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다. 임차인 관련 조건의 명확한 확인 및 해결이 필수적이며, 이를 감안한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물이라는 점과 독산동이라는 지역적 이점을 고려할 때, 권리관계 문제가 해결된다면 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. 인근에 학교와 다양한 편의시설이 혼재되어 있어 주거 편의성은 높다고 볼 수 있습니다. 다만, 위에서 언급된 권리관계 및 토지이용계획 상의 제약 사항들을 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계