나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8871 [1] 서울특별시 양천구 목동 548-5 더한울 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8871 [1] 서울특별시 양천구 목동 548-5 더한울 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8871 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동 548-5 더한울 제5층 제502호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 212,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 평가 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8871 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 548-5 더한울 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 13.76㎡ (약 4.16평)

건물 면적 (전용면적): 19.30㎡ (약 5.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 문OO, 채권자 주OOOOOOO)

1.2. 감정평가 요약

본건은 양천구 목동 소재 목2동주민센터 남서측 인근에 위치한 2020년 10월 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

구조는 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층이며, 1층에 필로티 주차장이 설치되어 있고, 방과 거실이 발코니 확장형으로 되어 있습니다.

내부 이용상태는 방, 거실/주방, 욕실/화장실 등으로 사용되고 있으며, 개별난방(도시가스), 승강기, CCTV 등이 설비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 제2종일반주거지역(7층이하) 내에 위치하며, 단독주택, 빌라, 도시형생활주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 주택지대입니다.

인접한 목동금호베스트빌 아파트단지 및 목2동주민센터 등이 있어 주거 편의성은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 북동측의 공항로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다.

지하철 9호선 염창역이 북동측 근거리에 위치하고 있으나, 도보 이용은 다소 원활하지 않은 편으로 차량 또는 버스를 이용해야 접근성이 개선될 것으로 보입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 방형으로 평탄하며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

건물은 2020년 10월에 사용승인된 비교적 새 건물이며, 발코니 확장을 통해 실사용 면적을 높였습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채무자와 소유자가 문OO로 동일하며, 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행됩니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로 건물과 토지 모두 매수하게 됩니다.

3.2. 임차 및 특이 사항

가장 중요한 권리 분석 대상은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

등기사항전부증명서 상 2023.05.11. 임차권등기명령(임차보증금 265,000,000원)이 설정되어 있으며, 이 임차권의 승계인이 HUG일 가능성이 높습니다.

매각 조건은 HUG가 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대해 매수인에게 반환청구권을 포기한다는 조건이므로, 낙찰자는 별도의 인수 금액(추가 채무) 없이 부동산을 취득할 수 있는 안전장치가 마련되어 있습니다.

단, 낙찰 시 해당 조건이 정확히 충족되는지 최종적으로 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주거 밀집 지역 내에 위치하여 전형적인 주택가 상권이며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인접한 목2동주민센터 및 목동금호베스트빌 아파트단지를 기반으로 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설

주거 지역 내 공공기관인 목2동주민센터가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

인근 아파트 단지 및 빌라 거주민들을 위한 각종 편의 시설 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

매각 조건에 임차권 승계인(HUG 추정)의 잔액 포기 조건이 명시되어 있어 권리 인수의 위험은 낮으나, 입찰 전 해당 조건이 최종 매각 조건으로 확정되었는지 법원 공고문을 통해 재차 확인해야 합니다.

만에 하나 조건이 변경되거나 미흡하게 이행될 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수하게 될 가능성은 없는지 면밀한 검토가 필요합니다.

5.2. 환경상 리스크 (혐오시설 포함)

본건이 위치한 양천구 목동 일대에는 목동 소각로(Incineration Facility)가 운영 중이며, 이는 주거 환경에 영향을 미치는 대표적인 혐오시설로 꼽힙니다.

정확한 거리 및 영향 평가는 별도 조사가 필요하나, 목동 지역 내 투자 시 해당 시설의 존재는 잠재적인 리스크로 인지하고 있어야 합니다.

5.3. 구조적 리스크

다세대주택으로 아파트 대비 환금성이나 시세 변동 폭이 클 수 있으며, 전용면적이 19.30㎡(약 5.84평)으로 소형 원룸형에 가까워 임차 수요층이 한정적일 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 목동이라는 비교적 양호한 입지(제2종일반주거지역)에 위치한 신축급 다세대주택이라는 장점이 있습니다.

감정가가 2억 6천 5백만원으로 설정되어 있으며, 가장 큰 권리 위험 요소인 임차보증금 인수에 대해 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건이 붙어 있어 권리 관계가 매우 깔끔해질 가능성이 높은 물건입니다.

다만, 소형 면적과 염창역과의 다소 먼 거리는 단점이며, 인근 목동 소각장의 영향 여부도 검토가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 투자 포인트는 'HUG의 배당 잔액 포기 조건'입니다. 이 조건이 확실하다면 복잡한 임차 관계를 해소하고 안전하게 주택을 취득할 수 있습니다.

2020년 신축급 건물 상태와 필로티 주차장, 승강기 등의 설비는 임차인 모집에 유리하며, 목동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계