나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8565 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8565 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제7층 제704호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8565
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제7층 제704호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8565 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제7층 제704호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 212,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8565 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8565 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제7층 제704호

용도: 오피스텔

감정가: 265,000,000원

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

건물면적: 28.22㎡ (약 8.54평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 903-11번지에 소재하며, 지하철 7호선 '까치산역' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 전형적인 주거 및 상업 혼합지대입니다.

1.3. 교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리합니다. 인근에 버스정류장과 지하철역(까치산역)이 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.4. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 10층 오피스텔로, 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

1.5. 이용상태

현재 본건은 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.6. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 그리고 도시가스를 이용한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.7. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 구성된 세장형의 평지로, 오피스텔 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

1.8. 인접 도로상태등

본건의 남측으로 폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 해당하므로 관련 법규 준수 및 확인이 필요합니다. 특히 공항 관련 구역 지정으로 인해 항공기 소음 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.10. 공부와의 차이

현황 공부 상 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.11. 기타 참고사항 (임대관례 및 기타)

임대 관례 및 기타 특이사항은 현재 파악되지 않았습니다.

2. 입지조건

서울 강서구 화곡동은 지하철 7호선 까치산역을 중심으로 형성된 지역으로, 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 주거지로서의 입지는 안정적입니다. 또한, 지역 내 공원 등 녹지 공간도 비교적 잘 갖춰져 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 특이사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 해당 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못한 잔액에 대해 임차보증금반환청구권을 포기한다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 이 조건으로 인해 낙찰자는 임차인 보증금 미반환분에 대한 인수 부담이 현저히 줄어들 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 임차인의 권리관계 및 HUG 배당 현황에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

까치산역 인근 상권은 지역 주민들을 대상으로 하는 근린 상업 기능이 발달해 있습니다. 일반적인 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되며, 다양한 업종의 소규모 상가들이 입점해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 대형 쇼핑몰 등은 인접 지역에 위치하나, 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설은 도보권 내에서 이용 가능합니다.

5. 생활정보

주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 까치산역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 외식 및 여가 활동을 지원합니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크로는 공항 관련 구역 지정으로 인한 항공기 소음 및 건축 제한 가능성이 있습니다. 또한, '임차보증금반환청구권 포기' 조건이 법적 효력을 완벽하게 갖추는지, 임차인의 실제 잔존 보증금이 있는지 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 권리분석 상 특이사항이 명시되어 있으나, 예상치 못한 채권 관계가 발생할 가능성은 늘 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권 오피스텔로서 주거 및 임대 목적 모두 고려할 수 있는 물건입니다. 특히 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 낙찰자의 인수 부담을 크게 완화시켜 줄 수 있는 긍정적인 요인입니다. 교통, 편의시설, 생활 환경 등 입지적 강점을 갖추고 있습니다. 다만, 공항 관련 규제와 임차권 관련 조건에 대한 추가적인 확인 및 법률 자문이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 까치산역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 부담 완화 : 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 부담 위험이 낮습니다.

* 안정적 임대 수요 : 오피스텔 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 미래 가치 : 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 투자 겸용 : 편리한 생활 환경으로 실거주 만족도가 높으며, 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계