나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경439 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 282-2 랑데르 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경439 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 282-2 랑데르 제4층 제406호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경439
• 주소: 서울특별시 구로구 천왕동 282-2 랑데르 제4층 제406호
• 감정가: 198,000,000원
• 최저가: 158,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매10계 2025타경439 | 소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 282-2 랑데르 제4층 제406호 | 감정가: 198,000,000원 | 최저가: 158,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경439 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경439 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 282-2 랑데르 제4층 제406호

용도: 오피스텔

감정가: 198,000,000원

토지면적: 13.54㎡ (약 4.10평)

건물면적: 41.38㎡ (약 12.52평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 천왕동에 위치하며, 지하철 7호선 '천왕역'에서 도보 약 10m 거리의 초역세권에 자리하고 있습니다. 주요 간선도로인 천왕로 및 오리로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, '오남중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

소유자이자 채무자는 권OO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 이는 담보권 실행에 의한 경매임을 시사합니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않으나, 현장조사 및 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다. 임차인 정보는 '최준영' 외 1인(주식회사 미스고)이 파악되었으며, 최준영 임차인은 2022년 4월 22일부터 점유 중이며 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원에 해당하는 임대차 관계가 조사되었습니다. 그러나, 감정평가서 상에는 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 천왕역 일대는 역세권의 이점을 바탕으로 배후 주거단지 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 차량 접근성과 대중교통 편의성이 뛰어나 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있으며, 지속적인 지역 개발 및 인구 유입에 따라 상권 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

생활 편의시설로는 인근 '오남중학교'가 있어 교육 환경을 제공하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 불편함이 없습니다. 지하철 7호선 천왕역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 천왕로, 오리로 등의 도로망을 통해 자가 차량 이용 시에도 편리한 교통 환경을 누릴 수 있습니다. 건물 자체적으로는 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 및 업무 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여 감정평가 시 집합건축물대장, 외관, 탐문조사에 의존했다는 점입니다. 이는 실제 건물 상태, 내부 구조, 하자 여부 등이 평가와 다를 수 있음을 의미합니다. 또한, 임대차 관계가 '미상'으로 표기되어 있어 현재 점유 상태 및 명도 관련 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 토지이용계획상 '도시철도(2013-11-14)(저촉)' 표기는 향후 도시철도 관련 계획과의 충돌 가능성을 시사하며, 이는 건축이나 개발 행위에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 천왕역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 내부 미확인으로 인한 불확실성과 임대차 관계의 미상 등은 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 감정평가액을 참고하되, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

- 초역세권 입지: 지하철 7호선 천왕역 도보 약 10m 거리로 뛰어난 교통 접근성.

- 편리한 생활 환경: 주변 상업시설 및 주거단지 밀집으로 인한 높은 주거/업무 편의성.

- 준신축 건물: 2014년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속함.

- 안정적 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

- 합리적 경매 접근: 감정가 및 유찰 가능성을 고려한 전략적인 입찰 필요.

- 다만, 내부 미확인 및 임대차 관계 미상 등의 리스크를 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계