나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8988 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""두산초등학교""에서 남동측으로 직선거리 약 200m, ""가산중학교""로부터 남서측으로 약 200m 지점에 위치함. 본건 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택 등이 밀집하여 소재하는 기존 주택지대로서, 본건 주위로 근린공원, 문화시설, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 1호선 ""독산역""으로부터 약 300m 거리이고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 ""범안로""까지 약 120m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상9층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2021.11.01.)
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

난방설비(도시가스보일러), 위생설비(급배수 및 급탕 등), 승강기 설비(승객용, 13인승, 1,000kg), 화재탐지설비 및 경보설비, CCTV설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4m, 남동측으로 노폭 약 2m 정도의 아스팔트로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 이민우의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8988 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제2층 제203호

용도: 오피스텔

감정가: 249,000,000원

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

토지지분: 9.95㎡ (약 3.01평)

건물면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

건물지분: 24.22㎡ (약 7.33평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일: 2021년 11월 1일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상9층 중 제2층 제203호

건물총면적: 1185.88㎡ (약 358.46평)

대지면적: 320.39㎡ (약 96.92평)

건폐율: 57.61%

용적률: 335.71%

주요 용도: 업무시설 및 공동주택

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 두산초등학교에서 남동측으로 약 200m, 가산중학교에서 남서측으로 약 200m 지점에 위치합니다. 주거 밀집 지역에 속하며, 주변에 근린공원, 문화시설, 각급 학교 및 근린생활시설이 소재합니다.

* 교통: 지하철 1호선 독산역이 도보 약 300m 거리에 위치하며, 인근 범안로에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이한 편입니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 4m, 남동측으로 노폭 약 2m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 동고양세무서장의 압류 (2025년 2월 26일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이민우)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 8일

* 확정일자: 2022년 2월 15일

* 배당신고일자: 2023년 11월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이민우의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

* 임차인: 정두용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 24일

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 및 차임 금액이 미상이므로, 인수 여부 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 외, 이민우의 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

* 동고양세무서장의 압류(갑5)가 말소기준권리이며, 주택도시보증공사의 강제경매(갑6)가 진행 중입니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 주택도시보증공사는 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 업무시설이 혼재된 독산동 지역에 위치하며, 두산초등학교, 가산중학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있습니다. 지하철 1호선 독산역과의 접근성이 양호하여 직주근접성이 우수한 편입니다. 주변에 근린공원 등이 있어 생활 환경도 비교적 쾌적할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 두산초등학교, 가산중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 1호선 독산역(도보 약 300m) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 마트(홈플러스, 롯데마트) 등이 있어 생활이 편리합니다.

* 기타: 비교적 신축(2021년 11월 사용승인)인 오피스텔입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정두용: 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 낙찰 시 보증금 반환 의무 인수 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하였으며, 집합건축물대장 및 외부 관찰, 탐문 조사에 의거하여 감정평가가 이루어졌습니다. 내부 상태 및 수리 필요 여부 등은 직접 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사 관련 조건: 임차인 이민우 관련하여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되므로, 해당 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 건물 이용 및 신축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역으로 대한 집중적인 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어 개발 및 환경 관련 잠재적 이슈를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 독산역과의 접근성이 우수하고, 신축급 오피스텔로서 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 정두용의 보증금 미상 문제와 임차인 이민우 관련 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 사항이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 내부 확인 불가로 인한 잠재적 하자 리스크와 다수의 토지 이용 제한 사항도 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역과의 도보 거리 확보로 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 초기 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 금천구 일대 재개발 및 신안산선 관련 개발 호재가 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

주변 오피스텔 시세 조사를 바탕으로 판단하건대, '더시크릿독산'은 2021년 준공된 17세대 규모의 비교적 소규모 오피스텔로, 현재까지 실거래가 정보는 활발하게 공개되지 않고 있습니다. 다만, 인근 지역의 유사 면적 오피스텔 시세를 고려할 때, 전용면적 약 24.22㎡(약 7.33평)의 경우 2억 2천만 원에서 2억 5천만 원 선에서 시세가 형성되는 것으로 보입니다.

임차인 정두용의 대항력 존재 및 보증금 미상, 내부 확인 불가 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시세 하단부인 2억 2천만 원에서 2억 3천만 원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 임차인 관련 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.