나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8870 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-14 청림아트빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8870 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-14 청림아트빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매10계 2025타경8870 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-14 청림아트빌 제4층 제402호 | 감정가: 284,550,000원 | 최저가: 227,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8870 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8870 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-14 청림아트빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 284,550,000원

토지면적: 25.12㎡ (약 7.60평)

토지 지분율: 2511.9999999999995

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.71㎡ (약 18.36평)

건물 지분율: 6071

건물 제시외면적: 5.10㎡ (약 1.54평) - 발코니 다용도실

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 서남측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중인 물건입니다. 소유자는 이OO이며, 채무자 겸 소유자입니다.

주의사항으로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 투자의 핵심 고려사항이 될 것입니다.

1.4. 상권분석

화곡동은 서울 서남권의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령대의 인구가 거주하고 있습니다. 본건이 위치한 신월초등학교 인근은 주택가를 중심으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설로는 상점, 식당, 병원, 은행 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 양호한 편입니다. 화곡역을 중심으로 상권이 발달해 있어 유동인구도 어느 정도 확보될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 초등학교는 신월초등학교이며, 화곡중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다. 대중교통으로는 화곡역(5호선)과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 근교로의 이동이 용이합니다. 생활에 필요한 편의시설들은 도보 또는 차량으로 쉽게 접근 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 인수 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 임차인의 보증금 액수 및 배당 순위 등을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 공부상 402호 도면 표기에 "401"로 오기된 것으로 추정되는 부분이 있어, 실제 면적이나 구조에 대한 현장 확인 및 공부 확인이 필수적입니다. 북동측 발코니에 설치된 제시외 건물(다용도실)은 포함 매각되나, 별도의 구조적 문제나 하자 여부 확인이 필요합니다. 공항 시설 보호지구 및 수평표면구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 지하철역과 학교, 생활 편의시설이 근접해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 공부와의 차이, 제시외 건물 등으로 인해 권리분석 및 현장 확인이 매우 중요합니다. 이러한 리스크 요소를 면밀히 파악하고, 예상되는 추가 비용을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

화곡동 지역은 꾸준한 수요가 있는 주거 지역으로, 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다. 임차인 인수 문제를 잘 해결하고, 내부 리모델링 등을 통해 상품 가치를 높인다면 시세 차익 또한 노려볼 수 있습니다. 특히, 소형 면적의 주택은 실수요자들에게도 매력적일 수 있습니다. 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역이라는 점은 장기적인 관점에서 긍정적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계