나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9001 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-21 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9001 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-21 대지 경매

• 사건번호: 2025타경9001
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 42-21
• 용도: 대지

서울남부지방법원 경매10계 2025타경9001 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-21 | 감정가: 576,095,800원 | 최저가: 576,095,800원 | 용도: 대지

1. 서울남부지방법원 2025타경9001 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9001 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-21

용도: 대지

감정가: 576,095,800원

토지면적: 231.00㎡ (약 69.88평)

토지지분: 231㎡ (약 69.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '강서대학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 원OOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산임의경매 사건입니다. 특이사항으로 법정지상권이 명시되어 있어, 해당 토지 위에 존재하는 건물과의 관계에서 법정지상권 성립 여부를 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 이는 토지의 사용 및 처분에 있어 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항이므로, 전문가의 도움이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 주거용 건물과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이나 소규모 사업에 대한 기본적인 수요가 존재함을 시사합니다. 다만, 현재 지목상 '나지' 상태이므로, 향후 개발 계획이나 주변 상권 변화 추이를 종합적으로 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.5. 생활정보

주변에는 '강서대학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경과 관련된 인프라를 기대할 수 있습니다. 또한, 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 가까이 있어 출퇴근 및 이동에 편리함을 더합니다. (추후 외부 검색을 통해 주변 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설 정보를 보강할 수 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 취득 시 각별한 주의가 요구됩니다. 첫째, 토지의 일부(기호 1, 2)는 인접한 지목 '도로'(화곡동 42-127)에 접해 있으나 현황상 맹지입니다. 또한, 다른 필지(기호 3~5) 역시 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입이 가능한 것으로 보입니다. 이러한 맹지 상태는 건물 신축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 둘째, 일부 면적이 도시계획시설 주차장(강서구 고시 제2021-16호)에 저촉되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 셋째, 특이사항으로 언급된 법정지상권은 소유권 행사 및 개발에 있어 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 반드시 사전에 철저한 확인이 필요합니다. 넷째, 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 용도지역 및 지구에 묶여 있어 건축 높이 제한, 개발 가능 면적 등에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히 공항 관련 구역 및 대공방어협조구역은 건축물의 고도 제한과 관련이 깊습니다. 또한, 상대보호구역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 주변 학교와의 관계에서 특정 업종의 입점에 제한이 있을 수 있습니다. 마지막으로, 지상에 소재한 수목은 토지와 함께 매각 대상에 포함되며, 지상 천막 등은 이전 및 해체가 용이하여 매각에서 제외되지만, 특정 천막(㉠, ㉡)은 주민센터나 구청 소유의 가능성이 있어 소유권 및 점용 권한에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 서울남부지방법원 2025타경9001 (1) 물건은 서울 강서구 화곡동의 대지로서, 감정가는 5억 7천여만원 수준입니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으나, 맹지, 도시계획시설 저촉, 그리고 가장 중요한 법정지상권 성립 가능성 등 여러 복합적인 권리 및 이용 제한 사항이 존재하는 물건입니다. 또한, 다양한 도시계획 상 용도 지역 및 지구에 묶여 있어 개발에 상당한 제약이 예상됩니다. 따라서 본 건의 취득을 고려한다면, 현장 방문을 통한 면밀한 상황 파악과 함께 법률 전문가를 통한 법정지상권 및 기타 권리 관계에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 복합적인 권리 및 이용 제한 사항으로 인해 일반적인 토지보다 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다. 둘째, 서울 강서구라는 위치적 이점과 주거 밀집 지역에 속해 있다는 점은 향후 개발 가능성을 고려할 때 긍정적인 요소입니다. 셋째, 만약 법정지상권 문제가 명확하게 해결되거나, 맹지 문제를 해소할 수 있는 방안이 확보된다면 토지 활용 가치가 크게 상승할 수 있습니다. 넷째, 도시계획 시설 저촉 부분을 제외한 토지의 잠재적 활용 가능성을 면밀히 분석하고, 관련 법규 내에서 합법적인 개발 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계