나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8947 [1] 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로중학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 7호선 ""대림역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건내 제2층 제202호로서,

외벽 : 석재마감 및 치장벽돌마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)
(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+
옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역
(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8947 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제2층 제202호

건물명: 비체빌

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 2억 5,800만원

토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 7호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 건물 정보

건축년도: 2017년 11월 1일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제2층 제202호

층수: 해당 물건은 6층 건물 중 지상 2층에 위치합니다.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (2019년 3월 4일 접수, 연대부라더유한회사, 1억원)

인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 (2024년 5월 31일 접수, 김재웅, 2억 5백만원). 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당 후 보증금 잔액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

채권자: 김 (강제경매 신청 채권자)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 2억 5백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 2월 22일

* 확정일자: 2018년 12월 24일

* 대항력: 있음 (보증금 잔액 매수인이 인수)

등기부채권 총액: 3억 5백만원 (을구 3번 근저당 1억원 + 을구 4번 임차보증금 2억 5백만원)

주의사항: 채권 총액이 감정가를 초과하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

5. 상권분석

주변 지역 특성: 본건이 위치한 구로동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 내에서 안정적인 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 1일 거래된 구로동 112-24 소재 다세대주택 (2023년 건축, 전용면적 29.84㎡)이 2억 8,200만원에 거래되었습니다. 본건(전용면적 29.88㎡)과 면적 및 용도가 유사하며, 신축 건물이라는 점에서 시세 참고 가치가 높습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 구로동 739-41 소재 다세대주택 (1994년 건축, 전용면적 41.22㎡)은 1억 9,500만원에 거래되었습니다. 면적은 넓지만 건축 연도가 오래되었습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 구로동 448-81 소재 다세대주택 (2012년 건축, 전용면적 21.75㎡)은 2억 9,990만원에 거래되었습니다. 면적은 작지만 비교적 최신 건축물입니다.

종합 의견: 본건(비체빌, 2017년 건축, 전용면적 29.88㎡)은 최근 거래된 유사 면적의 신축 건물(2023년 건축, 2억 8,200만원)보다는 가격이 낮게 책정될 수 있으나, 건축 연도를 감안하면 감정가(2억 5,800만원)는 합리적인 수준으로 보입니다.

6. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 및 대림역 상권을 통한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 구로중학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

기타: 주변에 단독주택, 공동주택, 관공서 등이 혼재하여 주거지로서의 인프라가 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 김재웅 임차인의 보증금 2억 5백만원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투자 비용이 높아집니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)

* 장애물제한표면구역(진입표면)

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 정비구역(주거환경개선사업)

* 과밀억제권역

이러한 제한사항들은 향후 재건축이나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 내에서는 본건 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 2억 5백만원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 건물은 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 도시형생활주택으로 현재 이용 중입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 권리관계상 인수해야 할 보증금이 크므로, 입찰 시 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

안정적인 주거지역 내 위치: 구로동은 도심 접근성이 좋으면서도 주거 기능이 발달된 지역입니다.

비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 용이합니다.

시세 대비 낮은 감정가: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수를 고려하더라도, 낙찰가를 시세 이하로 낮출 경우 수익성 확보가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5,800만원입니다. 최근 유사 면적의 신축 건물(2023년 건축, 전용면적 29.84㎡)이 2억 8,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

보수적으로 현재 시세(또는 감정가)를 2억 7,000만원으로 가정하고, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 2억 5백만원을 제외하면, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 총 투자 비용(시세 가정): 2억 7,000만원

매수인이 인수할 임차 보증금: 2억 5백만원

예상 입찰가 = 예상 총 투자 비용 - 인수할 임차 보증금

예상 입찰가 = 2억 7,000만원 - 2억 5백만원 = 6,500만원

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 6,500만원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하신 후, 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.