나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8926 [1] 서울특별시 양천구 신월동 63-1 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신화중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재되
어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '화
곡역' 등이 소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상5층건 내 제5층 제501호로서
(사용승인일: 2000.11.10),

외벽: 인조석 마감 및 드라이비트 마감 등.
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(침실3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부
터 2029년 9월 9일까지 지정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 김지혜의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경8926 (1)호 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8926 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 63-1 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 184,410,000원

토지면적: 18.58㎡ (약 5.62평)

건물면적: 53.18㎡ (약 16.09평)

건물 제시외면적: 12.05㎡ (약 3.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항:

* 제시외 건물 포함하여 매각

* 임차인 김지혜의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "신화중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 6일 접수된 부평세무서장의 압류(갑17)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김지혜 승계)

보증금: 218,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-03

배당신고일자: 2023-03-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 존재 (주의사항 참조)

* 임차인: 이

보증금: 1,000,000원

차임: 550,000원

전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 등)

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권 관련: 이양희, 서미진, 백상훈 명의의 소유권 이전 등기 기록 확인.

- 권리 관계: 주택임차권(김지혜), 압류(부평세무서장, 양천구, 국민건강보험공단), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 단, 주택임차권 관련 HUG 인수조건은 매수인의 특별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 배후 주거 수요가 있는 지역입니다. 인근에 학교 및 생활 편의 시설이 있어 주거 환경으로는 보통 수준입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 제501호이며, 2000년 11월 10일에 사용승인되었습니다.

* 이용 상태: 침실 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 2개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 도시가스 개별난방, 위생 설비, 급배수 시설 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로, 건부지로 이용 중입니다. 도로, 중로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 가장 중요한 리스크 요인입니다. 임차인 김지혜의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 보증금 반환 책임을 부담할 위험이 있습니다.

* 제시외 건물: 12.05㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요합니다.

* 건축 연식: 2000년 준공으로 약 26년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(화곡역 근거리) 및 주거 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 다만, HUG 인수조건과 관련된 복잡한 권리관계가 존재하므로, 입찰 전 해당 조건의 이행 가능성 및 매수인에게 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다. 제시외 건물 포함 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 감정평가액 대비 저가 매수 가능성: 감정가 1억 8,441만원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 서울 도심 접근성이 좋습니다.

* 주거지로서의 입지: 학교 및 생활 편의시설이 주변에 있어 실거주 목적에도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들이 1억 4천만원에서 2억 4천 5백만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 1억 8,441만원입니다.

건축 연식(2000년)과 면적(53.18㎡)을 고려할 때, 최근 거래된 2016년식 29.88㎡ 물건(2.1억원)보다는 가격 형성 폭이 낮을 수 있으나, 2003년식 57.74㎡ 물건(2.45억원)과 비교하면 유사하거나 다소 낮을 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건으로 인한 불확실성과 법률적 복잡성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 감안하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.