나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8925 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-82 엠펠리체 제비동 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8925 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-82 엠펠리체 제비동 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8925 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-82 엠펠리체 제비동 제6층 제602호 | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 228,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8925 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8925 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-82 엠펠리체 제비동 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

토지면적: 25.44㎡ (약 7.69평)

건물면적: 41.87㎡ (약 12.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본 물건은 서울 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건축물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제6층 제602호이며, 사용승인일은 2015년 12월 4일입니다. 외벽은 인조석 및 청고벽돌 마감, 창호는 PVC 창호로 되어 있습니다. 이용 상태는 안방, 방 2개, 거실, 주방, 식당, 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택입니다. 난방은 도시가스 개별난방이며, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 자체 지반이 평탄한 완경사지대 내 4필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건의 주요 특징은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임대차 관련 채무가 없음을 의미하지만, 명도 시 임차인과의 협의가 중요할 수 있습니다. 채무자는 소유자인 진OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.6. 상권 및 생활정보

까치산역 일대는 지하철 2·5호선 환승역으로 강남, 종로, 여의도 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 좋아 약 1만 4000여 가구가 거주하는 배후 수요가 탄탄한 주거지입니다. 역 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등이 밀집해 있으며, 노변 상가와 학교 등도 혼재되어 있습니다. 특히 까치산시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하며, 먹자골목도 형성되어 있습니다. 강서구청은 까치산역 일대 개발을 통해 문화거리를 조성하고 기반시설을 정비할 계획도 가지고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계: 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

2. 토지이용 제한: 공항 관련 시설물 보호 지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 군사 및 항공 관련 제한사항이 있습니다.

3. 경매 조건: 임차인 및 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각 조건이므로, 이 조건 이행 여부가 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 더블역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 노후 주택이 많은 지역의 개발 가능성을 동시에 갖춘 다세대주택입니다. 2015년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 권리 관계는 임차인과의 협의 조건이 있지만, 이를 잘 해결한다면 매수인이 인수할 권리 부담은 적습니다. 다만, 임대 관계를 명확히 파악하고 명도 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 더블 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트 단지입니다.

2. 신축급 다세대주택: 2015년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 개발 가능성: 낙후된 주택 밀집 지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4. 탄탄한 배후 수요: 주변에 주택 공급이 많고, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있어 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건 소재지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계