나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8768 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1808호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8768 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1808호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8768 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1808호 | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 148,000,000원 | 용도: 업무시설

1. 서울남부지방법원 2025타경8768 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8768 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1808호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 1억 8,500만 원

토지 면적: 2.50㎡ (약 0.76 평)

건물 면적: 13.89㎡ (약 4.20 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 4월 9일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 관공서 등이 혼재되어 있어 일상생활 및 업무 활동을 위한 편의성이 우수합니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

주요 권리 분석 사항으로는, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있다는 점입니다. 이 조건은 매수인이 부담해야 할 잠재적 리스크를 명확히 하는 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 상세한 법률적 검토와 확인이 필요합니다.

등기부상 권리 제한 사항은 명확히 확인되었으나, 상기 명시된 주의사항에 따른 채무 및 권리 관계는 입찰 전 철저한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 화곡동 일대는 강서구청을 중심으로 공공기관, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집된 복합 상권의 특징을 보입니다.

오피스텔 및 소매점 용도의 건물 부지로 이용되고 있어, 지역 내 유동인구와 배후 수요가 충분히 존재합니다.

특히, 강서구청 인근은 먹자골목과 유흥 지역이 발달한 활기찬 상권으로 분석되며, 다양한 연령층이 공존하는 곳입니다.

이는 소규모 상업 시설이나 1인 가구 대상 서비스업 등에 긍정적인 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 제반 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

강서구청이 가까이 있어 각종 민원 업무 처리 및 행정 서비스 접근성이 우수합니다.

주변에 교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

다만, 상세한 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 현장 방문 또는 별도 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 임차인 보증금 관련 주의사항입니다. 명시된 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 반환 의무를 추가로 부담하게 될 가능성이 있습니다. 따라서 해당 내용에 대한 법적 검토 및 명도 관련 협의가 필수적입니다.

감정평가서상, 물건의 내부 구조 등이 집합건축물대장상의 현황과 다소 상이할 수 있다는 점은 현황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 구역(수평표면구역), 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역(지목 도로 한정), 지구단위계획구역 지정 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재하여 향후 건물 활용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

물건의 실제 임대 현황이 파악되지 않아, 명도 절차 진행 시 또는 향후 임대 수익률 산정 시 불확실성이 존재합니다.

주변에 유흥업소 밀집 지역이 있어, 주거 목적보다는 상업적 이용 시 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로서, 강서구청 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 지역 상권 또한 활발한 편입니다.

하지만, 임차인 보증금 관련 특이사항은 매수인의 인수 부담으로 이어질 수 있는 중요한 리스크이며, 이에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

건물의 소형 면적(13.89㎡)은 1인 가구 임대 또는 소규모 사무실 용도로 적합할 수 있으며, 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

핵심 입지: 강서구청 및 주요 상업 지역 인접으로 직주근접 및 업무 편의성이 뛰어납니다.

신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

소액 투자 가능: 13.89㎡의 소형 면적으로, 적은 금액으로 부동산 투자를 시작하거나 소규모 사업 공간으로 활용하기에 용이합니다.

지역 개발 잠재력: 강서지구중심 지구단위계획구역 지정 등 주변 지역 개발 계획이 존재하여 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 투자 기회: 권리 관계를 명확히 분석하고 잠재적 리스크를 관리한다면, 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계