나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8550 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 지하철 2호선, 5호선 환승역인 ""까치산역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 12층건물 내 제7층 제704호로서,
(사용승인일 : 2021.07.23)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 ""오피스텔""로 이용중인 것으로 추정됨

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 등고평탄한 3필 일단의 세장형토지로서, 현황""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 5m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함) 등임.

기호(2), (3)공히
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경8550 (1)입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제7층 제704호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 제7층 제704호 (사용승인일: 2021년 7월 23일)

총 호수: 44호

토지 면적: 8.25㎡ (약 2.50평)

건물 면적: 27.63㎡ (약 8.36평) - 전용면적

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 268,000,000원

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측으로 노폭 약 5m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이 외 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑7), 강서세무서장의 압류(갑6) 및 임차권(을1) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표 유 )

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 9월 17일

* 배당신고일자: 2023년 10월 27일

* 대항력: 없음

* 참고사항: 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 임차인인 주택도시보증공사는 대항력이 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택 등 주거 밀집 지역에 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 함께 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 활성화된 지역으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

"까치산역"을 중심으로 형성된 상권으로, 유동인구와 배후수요가 확보되어 있어 오피스텔로서의 기본적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 인근에 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

주변에 교육 관련 시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 일반적인 택지개발지구의 특성상 교육 시설 접근성도 양호할 것으로 추정됩니다.

5.3. 공공 시설

"화곡1동주민센터"가 인근에 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 보증금 관련 조건

임차인인 주택도시보증공사(HUG)의 임대차보증금(278,000,000원)이 본건 감정가(268,000,000원)를 초과합니다. 비록 HUG의 대항력은 없으며 매각으로 인해 임차권이 말소될 예정이나, "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 점은 낙찰자가 HUG와의 보증금 정산 문제와 관련하여 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. 인수 보증금은 0원이지만, HUG가 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 발생할 수 있는 상황에 대한 사전 검토가 필요합니다.

6.2. 공항 관련 제한

본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역에 해당하여, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 공항 관련 법규 및 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획

토지이용계획 상의 다양한 제한사항(소로3류, 대공방어협조구역 등)은 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

현장 조사 결과, 본건 소재지(서울특별시 강서구 화곡동 936-30) 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 포엠빌 오피스텔로, 사용승인이 얼마 되지 않아 건물이 비교적 신축이며 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 또한, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 양호합니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, 임차인인 주택도시보증공사의 보증금이 감정가를 초과하며, HUG가 매각조건으로 잔여 보증금에 대한 청구권 포기를 해야 한다는 점은 다소 복잡한 권리 관계를 시사합니다. 대항력은 없으나, HUG의 잔여 보증금 미회수분에 대한 이슈를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축의 오피스텔로 상품성이 우수함.

* 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 역세권으로 뛰어난 교통 환경.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 풍부한 임대 수요 예상.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰자 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원입니다. 임차인 HUG의 보증금(278,000,000원)이 감정가를 초과하나, 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금 합계가 0원이며, HUG가 잔여 보증금에 대한 청구권을 포기하는 조건부 매각임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 물건의 정확한 가치 판단을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 241,200,000원 ~ 268,000,000원 (감정가의 90% ~ 100%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.