나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8692 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-28 태영아트빌 제1동 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8692 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-28 태영아트빌 제1동 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8692 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-28 태영아트빌 제1동 제4층 제401호 | 감정가: 184,000,000원 | 최저가: 147,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8692 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8692 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-28 태영아트빌 제1동 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 184,000,000원 (1억 8천 4백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

물건 세부 정보:

토지면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

토지 지분율: 1892.7

건물면적: 29.77㎡ (약 9.01평)

건물 지분율: 2977

사용승인일: 2014년 7월 18일

건물 구조: 철근콘크리트조 기타지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 망인이며 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각물건 명세서 상 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 해당 임차인에 대한 직접적인 인수 채무는 없음을 시사하지만, 임차권 등기 말소 및 보증금 처리 절차가 매각의 조건이므로 이에 대한 정확한 확인과 확인이 중요합니다.

임대관계는 미상으로, 현장 방문을 통해 임차인 현황 및 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

까치산역 역세권 지역으로, 지하철 2호선과 5호선 환승역이라는 이점을 가지고 있습니다. 이로 인해 유동인구가 꾸준히 형성되며, 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달해 있습니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으며, 다세대주택이 밀집된 주거 지역의 특성상 안정적인 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 20~30대 여성 소비자를 대상으로 하는 뷰티, 미용 관련 업종 및 금융, 스포츠 관련 업종의 추가적인 진출 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 신정초등학교와 인접해 있어 초등학생 자녀를 둔 가정의 주거지로 적합합니다. 또한, 해당 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 지하철역, 버스정류장, 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 다세대주택 밀집 지역 특유의 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 관련 주의사항: 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매각의 중요한 조건이므로, 이에 대한 법률적 검토와 임차인과의 명확한 소통이 필수적입니다. 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

건축물 노후화: 2014년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 건축물의 유지보수 및 관리에 대한 계획이 필요합니다.

지역적 특성: 화곡동 일대는 지속적인 개발 및 신축 빌라 공급 등으로 지역 내 변화가 많은 지역이므로, 이에 따른 부동산 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설: 본건 소재지 인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 대규모의 명확한 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 산업 폐수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사 시 미세한 소음, 악취 발생 가능성이 있는 소규모 시설이나 과거 사건(신정동 연쇄폭행 살인사건)이 있었던 지역과의 거리 등을 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 교통 편의성과 기본적인 생활 인프라 접근성이 우수하며, 2014년식 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계 분석이 상대적으로 용이한 편입니다. 다만, 임차인 관련 주의사항으로 명시된 보증금 반환 채무 포기 및 임차권 등기 말소 조건에 대한 철저한 확인 및 후속 조치가 반드시 필요합니다. 이러한 권리 관계를 명확히 정리한다면 안정적인 주거용 또는 투자용 물건으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

안정적인 주거 수요: 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 신정초등학교와 인접하여 초등학생 자녀를 둔 가구의 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

신축급 건물: 2014년 건축된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 별도의 대규모 리모델링 없이 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

잠재적 가치 상승: 제2종일반주거지역으로 지정되어 향후 용적률 상향 등 건축 규제 완화 시 추가적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

권리 관계 명확화: 임차인 보증금 관련 주의사항을 철저히 확인하고 정리할 경우, 깔끔한 권리 상태로 물건을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계