나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8580 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8580 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제6층 제603호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8580 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제6층 제603호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 206,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8580 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8580 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제6층 제603호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 258,000,000원

토지면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

건물면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 주요 내용

주의사항: 본 건 매각 시 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 매수인에게 해당 임차보증금 반환 채무가 승계될 수 있음을 의미하며, 잔액에 대한 채권 포기 조건이 이행되지 않을 경우 매수인은 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

감정평가서 요약:

2021년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제603호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 도배 마감 등이며, 새시 창호가 설치되어 있습니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형 토지로서 '도시형생활주택(단지형다세대)' 부지로 이용 중입니다. 건물 주변으로 폭 6미터, 4미터 등의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 '화곡역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 화곡역 역세권으로서 비교적 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 제시된 주의사항에 따라 임차인 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금 반환채무 인수 가능성이 있습니다. 매각 조건에 따라 임차권 등기 말소 및 잔액에 대한 채권 포기가 이루어져야 하며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 권리관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

화곡역 인근 지역은 전통적으로 주거 밀집 지역이면서도 상업 시설이 발달한 곳입니다. 다양한 근린생활시설, 상점, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 주민 생활에 편리함을 제공합니다. 특히 역 주변으로는 유동인구가 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변에 유사한 형태의 다세대주택 및 빌라가 많아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

건물은 2021년 7월에 사용 승인된 신축에 가까운 건물입니다. 도시형생활주택으로 분류되며, 필요한 기본적인 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기)가 갖추어져 있습니다. 인근에 화곡역(지하철 5호선)이 소재하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 주변에 화곡본동시장, 각종 병원, 편의시설 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에는 까치산근린공원 등이 있어 가벼운 산책을 즐길 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있으므로 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 임차인 보증금 문제: 주의사항에 명시된 대로, 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 전제 조건입니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 보증금 잔액을 부담해야 할 위험이 있습니다.

2. 소형 면적: 토지 약 3.83평, 건물 약 4.52평으로 매우 작은 면적입니다. 이로 인해 실거주 목적보다는 임대 수익 목적의 투자가 제한적일 수 있으며, 향후 매각 시에도 수요층이 특정될 수 있습니다.

3. 지역 특성: 화곡동은 다세대 주택 밀집 지역으로, 유사 건물 공급이 많아 임대 수익률 경쟁이 있을 수 있습니다.

4. 혐오시설: 현재까지 조사된 정보로는 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 확인되지 않았으나, 마곡지구 개발 관련 열병합발전소 논란이나 과거 서남 물재생센터, 택시공영차고지 등 기피시설 입지 관련 주민들의 민원이 제기된 사례가 있어, 광범위한 강서구 지역의 개발 및 기반 시설 확충 과정에서 잠재적인 이슈가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 화곡역 초역세권에 위치한다는 장점이 있습니다. 그러나 매우 작은 면적과 임차인 보증금 관련 복잡한 주의사항은 매수인의 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 주의사항에 명시된 임차인의 권리 포기 및 등기 말소 조건이 명확히 이행되는지 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 소형 면적으로 인해 투자 가치는 임대 수익률과 향후 시세 차익 가능성을 종합적으로 고려해야 하며, 화곡동 지역의 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 초역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2. 신축급 건물: 2021년 준공 건물로 깔끔한 상태이며, 유지보수 비용이 비교적 적게 발생할 것으로 예상됩니다.

3. 소형 면적 활용: 1인 가구 또는 단기 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

4. 잠재적 가치 상승: 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 강서구 지역의 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임대 수익률 및 권리 관계 명확화가 전제되어야 합니다.)

면적 변환:

1㎡ = 약 0.3025평

12. 65㎡ * 0.3025평/㎡ = 약 3.83평

14. 94㎡ * 0.3025평/㎡ = 약 4.52평

건폐율/용적률 관련 참고:

본 건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 서울시 조례상 건폐율은 60% 이하, 용적률은 100% 이상 250% 이하 범위에서 정해집니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계