나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8596 [1] 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 ""신정역"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택,아파트 및 근린생활시설등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 신정역 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로
외벽 : 석재붙임마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 20미터 상당의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8596 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 395,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

토지지분: 21.189999999999998㎡ (약 6.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물지분: 30㎡ (약 9.08평)

건물 제시외면적: 39.33㎡ (약 11.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황

건물명: 선영하우스

층수: 지상 5층 건물 내 제5층 제502호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일자: 2020년 5월 25일 (사용승인일자 기준)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항:

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

- 제시외 건물(39.33㎡) 포함 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 "신정역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 신정역 및 다수의 버스 노선이 정차하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북동측으로 폭 약 20미터 상당의 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 2월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

일반적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인과의 관계 및 HUG 인수조건 변경 등으로 인한 추가 확인이 필요합니다. 특히, 주의사항에 명시된 임차인 관련 조건은 매수인에게 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최윤정)

보증금: 375,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-10

확정일자: 2021-05-11

배당신고일자: 2023-08-07

대항력: 없음

비고:

- 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

- HUG(주택도시보증공사)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각될 예정입니다.

- 인수 보증금 합계: 0원 (주의사항 및 임차인 대항력 분석 결과)

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 조선행 (2020-05-28)

* 소유권 이전: 이상철 (2021-07-26, 매매)

* 주택임차권: 최윤정 (2023-08-07, 금액 375,000,000원, 전입 2021-06-10, 확정 2021-05-11) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-02-19, 금액 375,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-02-26) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 375,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 신정역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 다양한 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 현황

양천구에는 1996년 건립되어 사용 연한을 초과한 양천 소각장이 위치해 있으며, 일부 주민들은 해당 소각장으로 인한 분진, 소음 등으로 고통을 호소하며 폐쇄를 요구하고 있습니다. 이로 인해 해당 지역은 잠재적으로 혐오시설의 영향권에 있을 수 있으며, 이는 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선 신정역이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선을 이용한 이동도 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5.3. 기타 생활 정보

건물은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 문제

가장 큰 리스크는 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경과 관련된 불확실성입니다. 비록 임차인 최윤정씨는 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행된다고 명시되어 있으나, 실제 매각 절차 진행 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 양천 소각장 영향

인근 양천 소각장으로 인한 환경적, 심리적 부정적 영향이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 주거 만족도 및 부동산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 주변 시세 괴리

본건의 감정가는 395,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 산정한 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 225,000,000원 수준입니다 (2026년 5월 거래, 36.89㎡ 기준, 약 610만원/㎡). 이러한 시세 괴리는 감정가의 적정성 및 향후 시세 변동에 대한 신중한 검토를 요구합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치한 5층 건물 내 다세대주택으로, 지하철 5호선 신정역 역세권에 해당하여 입지 조건은 양호합니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 임차인 보증금 반환 관련 조건, 그리고 인근 양천 소각장의 존재는 본 건의 투자 가치를 판단함에 있어 매우 중요한 고려사항입니다. 특히, 임차인의 대항력이 없다는 점과 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 인수 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적 요인이지만, 관련 절차 진행 시 철저한 확인이 필수적입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신정역 역세권 입지: 지하철 5호선 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* HUG 관련 조건 명확화 시 인수 부담 경감 가능성: 임차인의 대항력이 없고, HUG가 보증금 잔액 청구권을 포기하며 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 명확한 절차 진행 시 낙찰자는 보증금 관련 부담을 덜 수 있습니다.

* 저평가된 시장 대비 감정가의 이점 (조건부): 만약 HUG 인수 조건이 명확히 이행되고, 인근 소각장의 부정적 영향이 미미하다고 판단될 경우, 감정가 수준에서의 낙찰은 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례 (2026년 5월, 36.89㎡, 225,000,000원)를 바탕으로 추산한 적정 가치는 약 183,000,000원에서 225,000,000원 사이로 판단됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 395,000,000원이며, 채권자인 HUG의 강제경매 청구 금액 또한 375,000,000원으로 감정가 수준과 근접합니다. HUG 인수조건 및 임차인 관련 주의사항이 명확하게 처리된다는 전제하에, 입찰 시에는 시장 조사 결과와 감정가, 그리고 HUG의 채권액을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 300,000,000원에서 360,000,000원 사이로 제안하며, 입찰 희망가는 330,000,000원을 권장합니다. 권장가는 감정가보다는 낮지만, HUG 채권액과 시장 상황을 고려한 가격이며, 인수 조건의 명확한 확인을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.