나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8443 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제8층 제801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(2호선, 5호선) '까치산역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상8층 건물 내 제8층 제801호로서,

사용승인일: 2011.12.6.

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

* 후첨 내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지이며 근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단의 토지 남동측 및 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 본건 건물 102동은 남동측 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)
기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(2호선, 5호선) '까치산역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 포천세무서장의 압류(2022-02-08)임. 최근 권리로는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025-02-11, 140,000,000원)이 있음. 전체 등기부채권 총액은 140,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 확정일자: 2021-03-12

* 배당신고일자: 2023-04-26

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 인수 보증금

낙찰자가 인수하는 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동, '더원', 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평), 21,600만원 (건축년도 2019년). 평당가 약 1,081만원.

* 2026년 7월 2일: 서울 강서/양천구 화곡동, '(504-114)', 전용면적 37.44㎡ (약 11.33평), 15,000만원 (건축년도 1986년). 평당가 약 401만원.

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구 화곡동, '시원그린빌', 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평), 16,000만원 (건축년도 2002년). 평당가 약 426만원.

4.2. 시세 분석

본건(도시형생활주택, 12.77㎡, 2011년 건축)의 감정가는 1억 4천만원이며, 면적당 약 1,096만원이다. 최근 매매 사례 중 가장 유사한 2019년 건축된 19.98㎡ 물건이 평당 약 1,081만원에 거래되었으며, 이는 본건의 감정가 수준과 매우 유사하다. 반면, 건축 연도가 오래된(1986년, 2002년) 비교적 큰 면적의 다세대주택들은 평당가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 건축 연도 및 건물의 관리 상태가 시세에 큰 영향을 미치는 것으로 분석된다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

5.2. 교통

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호함.

5.3. 교육시설

단지 인근에 화원중학교, 화곡중학교, 등서초등학교, 양서중학교 등이 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있음.

5.4. 편의시설

까치산역 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 재매각

HUG 인수조건 변경 및 재매각 이력이 존재하므로, 과거 경매 유찰 또는 조건 변경 사유에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있으므로 입찰 시 유의해야 함.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 건축선.

* 기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

특히, 공항 관련 제한 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)은 항공기 소음 및 고도 제한 등에 영향을 줄 수 있으므로 고려해야 함.

6.4. 공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중임.

6.5. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2011년 준공)에 해당하며 지하철 2, 5호선 까치산역 접근성이 양호한 편임. 주위 시세 및 최근 거래 사례와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 평가됨. HUG 인수조건 변경 및 재매각 이력, 특별매각조건(보증금 20%) 등 유의해야 할 사항이 있으나, 임차인의 보증금은 전액 배당받아 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음. 공항 관련 제한 구역 존재는 입지적 특수성으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 역세권(까치산역) 인근에 위치한 소형 주거 상품으로 실수요 및 투자 수요 확보 용이.

* 12.77㎡의 소형 면적으로 1인 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됨.

* 비교적 최근 건축 연식(2011년)으로 건물의 상태가 양호하며, 유지 보수 비용 부담이 적을 것으로 보임.

* 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원이며, 면적당 가격은 약 1,096만원이다. 가장 유사한 조건의 최근 매매 사례(19.98㎡, 2019년 건축)에서 평당 약 1,081만원의 거래가를 보인 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 적정한 수준으로 판단된다. 인수되는 보증금이 없고 재매각 이력이 있다는 점을 감안할 때, 경쟁 상황에 따라 감정가 이상으로 입찰가가 상승할 가능성이 있다.

따라서, 보수적으로 감정가 140,000,000원을 기준으로 하되, 실제 경매 현장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 135,000,000원부터 150,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상된다. (최저매각가격 대비 약 100% ~ 107% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.