나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8535 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-11 블루힐 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8535 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-11 블루힐 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8535
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 380-11 블루힐 제2층 제203호
• 감정가: 240,000,000원
• 최저가: 192,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8535 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-11 블루힐 제2층 제203호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8535 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8535 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-11 블루힐 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 16.65㎡ (약 5.04평)

토지 지분율: 1664.6999999999998% (주: 이 지분율은 통상적인 표기와 다소 차이가 있어, 실제 등기부등본 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

건물 지분율: 2750 (주: 이 지분율 역시 통상적인 표기와 다소 차이가 있어, 실제 등기부등본 확인 필요)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 진OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호이며, 사용승인일은 2018년 5월 24일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대 - 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태 등: 본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에 신월초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 5호선 화곡역과의 접근성이 좋고 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리한 교통 요지입니다. 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 특이사항이 있습니다 [cite: prompt]. 이는 매수인에게 있어 가장 중요하고 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 매각 허가 결정은 임차인의 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 여부에 달려있으므로, 입찰 전 해당 조건의 이행 가능성과 잔여 보증금 부담 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 풍부한 주거 수요를 기반으로 형성된 배후 상권을 가지고 있습니다. 특히 화곡역을 중심으로 상업 시설, 금융 기관, 병원, 각종 편의시설(마트, 식당, 카페 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 단지형 다세대 주택 지역의 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 서비스 업종이 발달해 있으며, 젊은 층과 가족 단위의 거주 인구가 많아 소비력이 있는 상권을 형성하고 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 2018년 5월에 사용 승인된 비교적 신축 건물(철근콘크리트구조)로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택으로 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 구조입니다. 건물 내에는 엘리베이터가 설치되어 있으며, 개별 도시가스 난방으로 난방비 절감이 가능합니다. 주변에 신월초등학교가 있어 교육 환경이 좋습니다. 또한, 화곡역 인근의 다양한 편의시설들을 이용하기 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 1.4. 권리분석에서 언급된 임차인 관련 조건부 매각 사항입니다. 매수인에게 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 부과되어 있어, 이행되지 않을 경우 매수인에게 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건은 공항 인근 지역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 위치하여 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다. 검색 결과에서 직접적인 혐오시설이 특정되지는 않았으나, 도시 지역 내 시설 입지는 항상 지역 주민의 민감한 반응을 동반할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 장점과 비교적 신축 건물이라는 이점을 가지고 있습니다. 또한, 5호선 화곡역 이용이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다. 하지만, 임차인 관련 조건부 매각이라는 매우 까다로운 권리 문제가 존재하므로, 이에 대한 명확한 이해와 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이 문제가 원만히 해결된다면, 경매 특유의 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **우수한 입지 및 교통:** 서울 강서구 화곡동의 중심부, 초등학교 및 지하철역 인접으로 인한 높은 주거 선호도.

2. **신축급 건물:** 2018년 준공으로 내부 시설 및 건축 상태 양호, 유지보수 비용 절감 기대.

3. **높은 임대 수요:** 다세대 주택 밀집 지역으로 1~2인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요 예상.

4. **경매 시세 차익 가능성:** 권리 분석의 난이도를 감안할 때, 명확한 이해와 해결 능력을 갖춘 투자자에게는 일반 매매 시세보다 저렴하게 취득할 기회 제공 가능.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문, 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류의 상세한 검토와 전문가의 상담을 통해 신중하게 이루어져야 합니다. 특히, 임차인 관련 조건부 매각 사항에 대한 법률적 자문은 필수입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계