나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8367 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-464 오유지음 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8367 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-464 오유지음 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8367 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-464 오유지음 제3층 제301호 | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 240,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8367 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-464 오유지음 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 301,000,000원

토지면적: 31.52㎡ (약 9.54평)

토지 지분율: 3152

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.61㎡ (약 7.14평) (전용면적)

건물 지분율: 2361

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, ‘화일초등학교’에서 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 지역은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 여건은 보통 수준입니다. 차량의 직접적인 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 ‘화곡역’이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 시 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)에 대한 조건입니다. 매수인에게는 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 매각의 조건으로 하고 있습니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 주택 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. ‘화곡역’을 중심으로 상업 기능이 집중되어 있으며, 각종 편의시설, 병원, 은행, 식당 등이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권의 성격이 강하며, 본건 주변에도 소규모 상점 및 식당들이 다수 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 상업적 지원이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활 정보

건축물은 철근콘크리트구조 및 평슬라브지붕의 지상 6층 건물 중 제3층 제301호이며, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. 전용면적은 23.61㎡ (약 7.14평)으로, 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 규모입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에는 화일초등학교가 있으며, 화곡역을 통해 지하철 5호선 이용이 용이하고 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다. 또한, 역 주변에 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의 시설이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 주변 지역에서 광범위하게 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리 분석에서 언급된 임차인 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않으면 매수인이 잔여 보증금에 대한 책임을 져야 할 가능성이 있습니다. 또한, 본 건의 토지 이용 계획 및 제한 상태를 보면, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건물 높이 제한이 있으며, 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 군사 관련 보호구역(대공방어협조구역)이 지정되어 있어 향후 건축 또는 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다. 이 외에 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 규제가 적용되고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하고 인근에 초등학교가 있어 기본적인 생활 편의 및 교통 환경은 우수합니다. 소형 도시형생활주택으로 1~2인 가구의 주거용으로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 임차인 관련 조건과 다수의 공법상 제한 사항은 매수인에게 부담으로 작용할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 임차인과의 협의 및 HUG의 요구사항 이행 여부가 매각의 핵심 변수가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

입지 조건상 교통 편의성과 생활 인프라 접근성은 강점입니다. 화곡동은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 시에는 임차인 보증금 문제와 관련된 명확한 해결 방안을 사전에 파악하고, 공법상 제한 사항으로 인한 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다. 권리 관계의 복잡성과 제약 사항들을 충분히 인지하고, 이에 대한 법률적, 실무적 검토를 거친 후 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계