나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8641 [1] 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제3층 제308호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '독산역(1호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 공장, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 독산역(1호선)등이 소재하며 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제3층 제308호로서,
외벽 : 석재 및 복합판넬 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트형 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 지하주차장, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형 토지로서 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25m 내외 남측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8641 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO (유에스아이제삼차유동화전문유한회사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제3층 제308호

용도: 지식산업센터 (아파트형 공장)

건축물 용도: 공장 (아파트형공장, 지원시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제3층

준공일: 2006년 05월 26일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 613,000,000원

토지면적: 33.39㎡ (약 10.10평)

토지지분: 33.39㎡ (약 10.10평)

건물면적: 132.80㎡ (약 40.17평)

건물지분: 132.8㎡ (약 40.17평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '독산역(1호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 공장, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 독산역(1호선)이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

서측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용

토지는 등고평탄한 정방형 토지로서 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 등의 지정이 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 공공시설구역, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

총 등기부 채권액은 771,184,145원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매의 말소기준권리는 2017년 07월 20일 접수된 중소기업은행 근저당권(을6)입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (토지 별도등기)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 17번 2006년 05월 12일 접수 제39003호 지상권설정등기가 기재되어 있으며, '토지 별도등기 있음'으로 명시되어 있습니다. 이 지상권의 내용과 매각 후 처리 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 해당 보증금 및 차임의 인수 여부를 반드시 확인해야 하며, 권리관계에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

가산디지털단지 내 위치하여 IT 및 관련 산업 시설이 밀집되어 있으며, 오피스텔과 근린생활시설도 혼재되어 있어 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다. 독산역을 중심으로 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

* 토지 별도등기 (지상권): 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있는 지상권은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 토지 사용 및 소유권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대해 서울남부지방법원 2026타경3613 등 다른 경매 사건이 존재할 수 있어, 권리 관계 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 유동화물건: 채권 양수도 등으로 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

5.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 존재 여부 및 계약 조건이 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, '토지 별도등기(지상권)'가 존재하여 상당한 권리 분석 및 명도 리스크를 내포하고 있습니다. 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특수성 또한 신중한 접근을 요구합니다. 임대 관계 미상인 점 또한 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 핵심 입지 및 독산역 역세권의 잠재력.

* 인근 시세 대비 잠재적 가격 메리트 (권리 관계 해결 시).

8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 권리(특히 지상권)의 정확한 내용과 가치, 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 고려할 수 있으나, 상기 명시된 복합적인 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.