나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7301 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7301 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경7301 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로32길 79, 제4층 제403호 (화곡동, 경민아트빌) | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 229,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경7301 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7301 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 287,000,000원

토지면적: 22.19㎡ (약 6.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.47㎡ (약 11.63평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 표기 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 문OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 4월 19일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되는 부동산 강제 경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리관계 사항으로, 임차인 강지원의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사와 관련된 특이사항이 존재합니다.

매수인은 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 매수인이 임차인에게 지급해야 할 보증금 또는 관련 채무를 인수하게 될 가능성이 있음을 의미하므로, 해당 보증금의 정확한 규모와 법적 해석을 위한 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 더불어 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근에 화원중학교가 위치해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 소비 수요가 존재하며, 이는 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 보다 구체적인 상권 활성화 정도, 유동인구 규모, 업종별 경쟁 현황 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 2018년 4월 19일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설을 제공합니다.

건물이 비교적 신축급에 속하여 현재 당장의 시설 노후화로 인한 큰 불편이나 수리 비용 발생 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

주변의 편의 시설, 교육 시설, 교통 접근성 등 생활 인프라는 일반적인 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 핵심적인 리스크 요인은 임차인 강지원 및 주택도시보증공사와 관련된 보증금 문제입니다. 매수인이 인수하게 될 보증금 채무의 정확한 액수를 파악하고, 이를 매수 가격과 비교하여 수익성을 재검토해야 합니다. 잔액 보증금이 클 경우 상당한 투자 손실로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호 구역, 과밀억제권역 등 여러 규제가 존재하므로, 향후 건물 증축, 재건축 또는 용도 변경 등과 관련된 사업 진행에 제약이 있을 수 있습니다.

인근 지역의 소음, 불법 주정차 등의 민원은 일반적인 도심 주거 지역에서 발생할 수 있는 잠재적 문제입니다. 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에서 뚜렷한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았으나, 주변 환경에 대한 세밀한 현장 조사가 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 소재한 비교적 신축 건물로, 투자 가치를 지닌 물건입니다.

입지 및 교통 여건은 무난한 편이며, 생활 편의성도 갖추고 있습니다.

그러나 임차인 관련 보증금 채무 인수 가능성은 본건의 성패를 좌우할 결정적인 요소이므로, 매수인께서는 이 부분을 최우선으로 면밀히 검토하시기 바랍니다.

만약 임차인 관련 리스크를 성공적으로 관리하고 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 장기적인 관점에서 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

2018년식으로 비교적 최신 건축물로, 신축급의 주거 환경을 제공합니다.

토지와 건물을 일괄 매각함으로써 소유권 행사의 편리성이 높습니다.

강서구는 지속적인 개발 계획이 추진되고 있는 지역으로, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

정확한 권리 분석과 임차인 보증금 관련 사항을 명확히 파악하고, 본건의 감정가 및 주변 시세를 고려하여 적정 입찰가를 산정한다면, 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계