나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경447 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제6층 제618호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(1호선, 7호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(1호선, 7호선)등이 소재하며 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제6층 제618호외 1개호로서,
외벽 : 페어글라스 및 복합판넬 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건(가), (나) 2개호수는 산업시설(공장), 지원시설(대신정보통신주식회사)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 459-24, 하우스디가산퍼스타 제6층 제618호에 소재한 지식산업센터입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경447 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 290,000,000원입니다.

토지 면적은 9.09㎡ (약 2.75평)이며, 건물 면적은 37.35㎡ (약 11.30평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

이 보고서는 지식산업센터에 대한 정보이며, 아파트의 전용면적 및 분양면적과는 다릅니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 밀집해 있어 업무 및 산업 활동에 최적화된 지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 제6층에 위치하고 있으며, 남동측으로는 노폭 약 15m의 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 산업시설 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 26일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 614,779,196원입니다.

경매로 인해 말소되는 권리들은 다음과 같습니다:

* 을1 근저당권 (수협은행, 2022-01-26)

* 을3 가압류 (토스뱅크, 2024-12-05)

* 을4 압류 (성동세무서장, 2025-01-10)

* 을5 임의경매 (수협은행, 2025-04-14)

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 토지에 설정된 구분지상권이 있습니다. 이는 금천구청이 지상권자로 등기되어 있으며, 해당 권리는 본 건 매각 후에도 소멸되지 않고 인수됩니다. 이 부분은 잠재적 리스크 섹션에서 상세히 다룹니다.

임차인 현황:

* 임차인: 대신정보통신(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자, 사업자등록일자, 확정일자, 배당신고일자 등 세부 정보 미상.

* 임차인: 대신정보통신주식회사

* 보증금: 16,525,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자, 사업자등록일자, 확정일자, 배당신고일자 등 세부 정보 미상.

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털국가산업단지의 핵심 지역으로, IT, 제조업, 유통업 등 다양한 산업군이 집약된 수도권 대표 산업단지입니다.

가산디지털단지역을 중심으로 형성된 상권은 업무시설, 상업시설, 주거시설(오피스텔)이 복합적으로 발달해 있으며, 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스 빌딩이 밀집해 있어 관련 업종의 임차 수요가 꾸준합니다.

인근 지역을 분석한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 위치한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 대형 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 이는 산업단지 내 일반적인 환경으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

주변에 홈플러스, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 다양한 프랜차이즈 식당, 카페, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 직주근접 환경이 우수합니다.

가산공원, 디지털로문화공원 등 근린공원들이 인근에 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

또한, 관공서(금천구청) 및 다양한 행정 지원 시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 리스크는 토지에 설정된 구분지상권입니다.

* 구분지상권 설정등기 (을구27번): 토지 소유권과 별개로 건물 지하 또는 지상에 특정 범위를 설정하여 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리입니다. 본 건의 경우 지상권자가 금천구청으로 되어 있어, 공공 용지(도로, 녹지, 기반 시설 등) 확보를 위한 권리일 가능성이 높습니다. 이로 인해 건물 소유주의 토지 이용에 제약이 발생하거나, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 시 금천구청과의 협의가 필수적일 수 있습니다. 권리의 구체적인 범위와 영향력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계나 특이 사항이 있을 수 있으므로, 이에 대한 사전 조사가 권장됩니다.

* 권리관계: 말소되지 않는 구분지상권 외에도, 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하는 점 등을 고려할 때, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 지식산업센터로서의 가치가 높고 임차 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

하지만, 토지에 설정된 금천구청 명의의 구분지상권은 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 해당 권리가 건물 사용 및 향후 재산권 행사에 미치는 영향은 구체적인 권리 내용 확인을 통해 파악해야 합니다.

따라서, 투자 결정 전에 반드시 법무사 또는 전문가와 함께 구분지상권의 상세 내용을 확인하고, 그로 인한 잠재적 위험을 충분히 인지한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 가산디지털단지역 초역세권, 수도권 핵심 산업단지 내 위치.

* 안정적인 임차 수요: IT 및 관련 산업체 밀집 지역으로, 지식산업센터에 대한 임대 수요가 꾸준함.

* 교통 및 생활 편의시설: 우수한 대중교통 접근성 및 주변 상업, 편의 시설 이용 용이.

* 시세 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 산업 단지 활성화에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 290,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정의 기초는 감정가이며, 인수 보증금은 없습니다.

그러나 본 건은 금천구청 명의의 구분지상권이라는 중대한 권리상 제약이 존재하므로, 입찰가를 결정할 때는 이러한 리스크를 철저히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

구분지상권의 내용과 영향력에 따라 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있으며, 인수할 권리의 가치를 면밀히 평가한 후 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.