나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6209 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제101동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신월초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ""화곡역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2020.06.26.)

외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기시설, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남동측으로 노폭 약 12미터, 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

379-42, 379-53 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금280,000,000원,
-임대차계약일자 2020년09월28일
-확정일자 2020년09월28일

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 379-42번지에 위치한 삼성쉐르빌 제101동 제6층 제601호입니다. 해당 물건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 중 제6층에 위치하고 있습니다. 건물 사용승인일은 2020년 06월 26일입니다.

1.2. 면적

* 토지면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

* 토지지분: 19.9884㎡ (약 6.05평)

* 건물면적 (전용면적): 29.93㎡ (약 9.05평)

* 공급면적: 별도 명시되지 않았으나, 전용면적 29.93㎡ (약 9.05평) 기준입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 281,000,000원

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6209 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 소유권보존: 2020.07.03 (주식회사제이앤케이건설)

* 소유권이전: 2020.09.28 (김대성)

* 주택임차권: 2022.10.07 (한진호, 보증금 280,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (포천세무서): 2022.12.08 - 말소 예정

* 압류 (강서구): 2023.01.16 - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025.01.23 (채권액 280,000,000원) - 본 경매 개시

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한진호. 보증금 280,000,000원. 전입일자 및 확정일자 2020.09.28. 배당신고일자 2022.10.07.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 0원.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 말소기준 권리

본 경매 사건의 말소기준 권리는 2022.12.08. 접수된 포천세무서장의 압류입니다. 이에 따라 본 경매 개시 결정 등기(2025.01.23) 이전의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상업시설

본 건물은 도시형생활주택으로 사용되고 있으며, 건물 내 상업시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상점 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"신월초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 본 물건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타 생활편의

지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차권 말소 조건: 임차인 한진호 씨의 경우 대항력이 없으나, 보증금 중 배당받지 못한 잔액에 대한 권리 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각이므로, 매각 조건에 대한 법원 매각물건명세서 등 상세 확인이 필요합니다. HUG가 채권자이자 인수 조건 변경 주체로서 관련 절차를 진행하므로, 복잡한 분쟁 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6.2. 건물 및 주변 환경 리스크

* 지역적 특성: 화곡동 일대는 다세대 및 빌라 밀집 지역 특성상 주차 공간 확보 문제나 주변 건물과의 조망 간섭 등이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도: 2020년 준공으로 신축에 가까우나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리의 필요성이 증가할 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제한 리스크

토지이용계획상 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 교육환경 보호구역(상대보호구역) 등에 해당하여 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년식 신축급 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있는 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다. 감정가 2억 8,100만원으로 책정되었으며, 주택도시보증공사가 채권자인 강제경매 사건입니다. 비록 선순위 임차인이 존재했으나 대항력이 없고, HUG의 인수 조건 변경 및 임차권 말소 조건부 매각으로 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 판단됩니다. 다만, 매각 조건에 대한 최종적인 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동의 신축급 도시형생활주택으로, 실거주 및 소액 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* HUG가 채권자로 권리관계가 명확하며, 인수 부담이 되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 유사 면적의 신축 빌라 시세와 비교 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 281,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 19.98㎡ (약 6.05평) 면적의 유사 신축(2019년 준공) 물건이 21,600만원에 거래되었습니다. (출처: JSON 데이터)

* 본 물건은 전용면적 29.93㎡ (약 9.05평)으로, 위 거래 사례보다 면적이 약 1.5배 큽니다. 면적 비례로 환산 시 약 32,300만원 수준이나, 이는 단순 비례치이며 건물 종류, 정확한 위치, 층수 등에 따라 실제 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

* 제공된 다른 거래 사례(2002년, 1986년 건축, 37.44㎡~37.56㎡ 면적)의 경우 15,000만원~16,000만원으로, 건축 연도가 오래되었고 면적이 본 물건과 비슷하거나 더 큼에도 불구하고 가격이 낮습니다.

* 본 물건의 감정가 2억 8,100만원은 최근 거래 사례(19.98㎡ 2억 1,600만원)의 면적 대비 가격 산출 시 예상 가치보다 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 본 물건의 면적(29.93㎡)과 신축 연도(2020년)를 감안하면 적정 범위 내로 판단될 수 있습니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* HUG가 채권자로서 280,000,000원의 금액으로 경매를 신청하였고, 임차인의 보증금도 280,000,000원이므로, 본 물건의 시장 가치와 경매가의 연관성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 위 분석을 바탕으로, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 대략 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 낙찰 경쟁을 고려하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 반영한 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 범위를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.