나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8306 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8306 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8306 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제4층 제403호 | 감정가: 356,000,000원 | 최저가: 284,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8306 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8306 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 356,000,000원

토지면적: 35.08㎡ (약 10.6평)

토지 지분율: 3508 (본건 토지 면적 내 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.40㎡ (약 8.9평) (전용면적)

건물 지분율: 2940 (본건 건물 내 지분)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 배OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 중 4층

이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대)

설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '월정초등학교' 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 소유자는 배OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)와의 관계입니다. 매각 조건으로, 이들은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것이 요구됩니다. 이는 임차인의 보증금 반환 채권이 경매 절차를 통해 모두 해결되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수하게 될 가능성을 내포하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 다만, 본건의 경우 HUG가 채권을 포기하는 조건이 명시되어 있어, 관련 위험은 상당히 제한적일 것으로 판단됩니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다수의 아파트 단지와 빌라 등이 밀집해 있습니다. 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 양호한 편입니다. '월정초등학교'가 인접해 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. 그러나 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 직접적인 연계성은 다소 떨어질 수 있으며, 지역 내 상권은 주거 수요에 기반한 소규모 상업 시설 중심으로 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 6층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적 29.40㎡(약 8.9평)으로, 1인 또는 2인 가구에 적합한 크기입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 건물 내 승강기가 설치되어 있어 주거 편의성을 높여줍니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재 붙임으로 마감되었고, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임대차보증금 관련 주의사항: HUG와의 협의 조건에 따라 임차인의 잔액 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각의 조건이므로, 명확한 확인 및 절차 이행이 필수적입니다.

2. 임대 관계 미확인: 현재 임대 중인지 여부 및 임대 조건이 명확히 파악되지 않아, 인수 시 명도 관련 절차 또는 임대 수익률 산정에 변동이 있을 수 있습니다.

3. 토지이용계획상 제약: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 특히 공항 관련 규제는 건축이나 사용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

4. 소음 및 항공기 관련 영향: 공항 시설법에 따른 수평표면구역에 포함되어 있어, 항공기 운항과 관련된 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 화곡동 소재 이븐하우스 403호는 초등학교 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 편의시설과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계에 있어 HUG 관련 조건이 명시되어 있어 주의가 필요하나, 포기 조건으로 인해 위험은 제한적일 것으로 예상됩니다. 공항 관련 지역지구 지정이 있어 일부 제약사항은 존재하지만, 도심 내 소형 주거 공간으로서의 가치를 지니고 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 소형 면적의 희소성: 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요층에게 매력적인 전용면적 29.40㎡(약 8.9평)으로, 지역 내 소형 주거 상품의 수요를 고려할 수 있습니다.

2. 월정초 인근 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

3. 역세권 잠재력: 화곡동은 향후 교통망 개선 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (정확한 역세권 정보는 별도 확인 필요)

4. 낮은 감정가 대비 투자 가능성: 시장 상황 및 권리 분석을 통해 적정 낙찰가를 산정한다면, 실거주 및 임대 수익을 동시에 고려할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계