나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9407 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 ""지하철5호선'영등포시장역'"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선'영등포시장역')이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건 내 제4층 제405호로서,
(사용승인일: 2019년 12월 27일)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형의 토지로서 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)영등포동5가82-1:도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.
(2)영등포동5가83:도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.
(3)영등포동5가85:도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.
(4)영등포동5가86:도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 기준 주택임차권 등기사항 있음.
-임차보증금:금200,000,000원/임대차계약일자:2022.5.17/확정일자:2022.6.3

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9407 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제4층 제405호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층 건물 내 제4층, 사용승인일 2019년 12월 27일

토지/건물 면적:

* 토지 면적: 5.75㎡ (약 1.74평) / 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 20.04㎡ (약 6.06평) / 건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 218,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 '영등포시장역'에서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '영등포시장역')이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로: 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 4일 파주세무서장 압류 (갑7)

주요 권리 내역:

* 주택임차권 (을1): 권리자 최 (기존 등기상 명칭 최원준), 권리금액 200,000,000원, 확정일자 2022년 6월 3일, 전입일자 2022년 6월 20일. (매각으로 말소 예정)

* 강제경매 (갑8): 권리자 한국주택금융공사, 권리금액 212,194,093원, 사건번호 2025타경9407. (말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 20일

* 확정일자: 2022년 6월 3일

* 배당신고일자: 2024년 5월 23일

* 대항력: 없음 (물건명세서 및 권리분석 상 대항력 없음을 전제로 매각이 진행됩니다. 초기 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 최종적인 권리분석 및 매각조건에 따라 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

특별 매각 조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택이 혼재된 지역으로, 업무 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 역세권에 해당합니다.

주변 시설 (혐오시설 검색):

* 주변 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변에는 영등포시장, 대형마트, 백화점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

편의시설: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능하며, 영등포시장, 각종 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

주거 환경: 본 건물은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합된 건물로, 업무시설로서의 활용 가능성이 높으며, 주변 주거 환경 또한 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 등기사항전부증명서 상 주택임차권이 등기되어 있으나, 특별매각조건 및 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 분석되어 매수인이 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련된 모든 법적 사항은 전문가와 반드시 재확인하시기 바랍니다.

HF 인수조건 변경: 본건은 한국주택금융공사(HF)의 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건을 전제로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없음을 의미하나, 관련 계약 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

기타 등기부상 권리: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포 시장역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 소형 면적 대비 비교적 높은 감정가를 형성하고 있습니다. 임차인 관련 특별 매각 조건이 명시되어 있어, 매수인이 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 초기 문구와 '대항력 없음'이라는 최종 분석, 그리고 HF 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 접근성이 우수합니다.

신축급 오피스텔: 2019년 준공된 건물로 내부 시설 및 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용 가능한 효율적인 면적입니다.

가격 경쟁력: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(리첸스타) 내 유사 면적(약 17.64㎡ ~ 20.72㎡)의 오피스텔 거래가는 2025년 6월 180,000,000원 ~ 210,000,000원, 2026년 5월 180,000,000원 수준입니다.

* 본건 면적(20.04㎡)은 가장 최근 거래가(2025년 6월 24일, 20.04㎡, 210,000,000원)와 동일한 면적입니다.

* 최근 거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 면적당 가치는 약 8,687,259원/㎡ ~ 10,479,042원/㎡ 범위에 있습니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석 상 인수되는 부담이 없으므로, 감정가(218,000,000원)와 최근 시세(180,000,000원 ~ 210,000,000원)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 최근 실거래가 최고가인 210,000,000원을 상회하는 감정가는 부담스러울 수 있습니다.

* 추정 적정 입찰가: 190,000,000원

* 입찰가 고려 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원 (시장가 평균치 및 보수적 접근 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.