나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9407 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제4층 제405호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9407 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2025타경9407 | 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제4층 제405호 | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 139,520,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9407 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1, 리첸스타 제4층 제405호 오피스텔입니다. 감정가는 218,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 2019년 12월 27일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 오피스텔로 이용 중인 건물 전용면적은 20.04㎡ (약 6.06평)이며, 대지권 면적은 5.75㎡ (약 1.74평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층/지상 12층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 및 주변 환경

본건은 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근에 위치하는 초역세권 입지입니다. 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 모두 있어 대중교통 이용 편의성이 매우 높으며 교통상황은 보통 이상으로 판단됩니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건이 위치한 영등포동5가 일대는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역에 해당되며, 토지 이용 규제사항은 일반적인 서울시내 준주거지역 오피스텔의 표준적인 사항을 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 부동산 강제경매 사건으로 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

3.2. 임차 관계 분석

본건 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항이 확인됩니다. 임차보증금은 200,000,000원이며, 임대차계약일자는 2022년 5월 17일, 확정일자는 2022년 6월 3일입니다. 이 임차인은 보증금 전액을 기준으로 인수할 가능성이 있어 추후 낙찰자는 보증금 전액 또는 일부를 추가로 인수할 위험이 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 영등포시장역 역세권에 위치하여 인근에 상업 시설 및 근린 생활 시설이 발달해 있습니다. 영등포 시장과 인접하여 풍부한 생활 편의 시설을 이용할 수 있으며, 배후 수요가 충분한 지역으로 평가됩니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 혐오 시설

주변에는 마트, 병원, 약국, 편의점 등 각종 생활 편의 시설이 도보 거리에 모여 있어 편리한 생활이 가능합니다. 공개된 자료 및 주변 검색 결과, 본건 주변에 특기할 만한 대규모의 공적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 교정 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 감정가 218,000,000원 대비 임차보증금이 200,000,000원으로 매우 높기 때문에, 최저가가 감정가 이하로 내려갈 경우 낙찰자는 임차보증금을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 매각 물건명세서 등 상세 권리분석을 통해 임차인의 대항력 유무 및 선순위 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 5호선 영등포시장역 초역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축급입니다. 건물 자체의 가치와 입지 조건은 우수하나, 임차보증금 200,000,000원의 인수 리스크가 매우 크므로, 이를 고려한 안전 마진 확보가 절대적으로 필요합니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 영등포시장역에 인접한 초역세권으로, 직장인 임차 수요가 풍부합니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 풀옵션 등 임차인이 선호하는 요소를 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

투자 전략: 임차인의 채권 및 배당 관계를 철저히 분석하고, 인수 가능성이 있는 보증금 액수를 고려하여 안전한 입찰가를 산정하는 것이 핵심 투자 포인트입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계