나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8722 [1] 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8722 [1] 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제3층 제304호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8722
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제3층 제304호
• 감정가: 288,000,000원
• 최저가: 230,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8722 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제3층 제304호 | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 230,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8722 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 907-12, 해뜨는집 제3층 제304호에 소재한 다세대주택입니다.

본건의 감정가는 288,000,000원입니다.

토지 면적은 17.67㎡ (약 5.34평)이며, 건물 면적은 29.78㎡ (약 9.01평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 영남초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 양호한 편입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

서측으로는 약 4미터, 남측으로는 약 6미터 폭의 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 주의사항에 명시된 내용이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인 입장에서는 이 부분을 반드시 확인하고 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다. 현재 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 독산동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 영남초등학교와 같은 교육시설과 다양한 근린생활시설이 인접해 있습니다.

주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 갖추어져 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

다세대주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이라는 점은, 주거 기능 외에 소규모 상업 활동도 가능한 지역임을 시사합니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 영남초등학교가 위치하여 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경이 우수합니다.

버스정류장이 가까워 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

주택가와 상업시설이 조화를 이루고 있어 생활 편의성이 높습니다.

철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 주택도시보증공사가 관련된 임대차 계약의 경우, 임대차보증금 반환에 대한 법적 이슈가 발생할 수 있으며, 매수인은 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각받게 됩니다. 이에 대한 철저한 사전 확인과 법률적 검토가 필요합니다.

또한, 토지이용계획상 다양한 법적 제한사항(교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재건축 등을 고려할 경우 관련 규제를 상세히 확인해야 합니다.

임대관계가 미상이라는 점도 명확한 수익률 산정이나 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동이라는 입지 조건과 주변의 편의시설, 교통 여건을 고려할 때 기본적인 주거 가치를 가지고 있습니다. 영남초등학교 인근이라는 점은 주거지로서는 장점입니다.

다만, 경매 물건의 특성상 임차인 관련 권리 관계 및 보증금 반환 문제, 그리고 다수의 토지이용 제한사항을 철저히 분석하고 이해하는 것이 중요합니다. 이러한 부분에 대한 명확한 해결 방안을 가지고 접근한다면, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 서울 금천구 독산동이라는 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

교육 환경: 영남초등학교가 인접하여 학군 수요가 있을 수 있습니다.

편의성: 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리합니다.

가격 메리트: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (단, 권리 분석 및 명도 비용 고려 필요)

소형 면적: 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

기타 참고사항:

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률적 검토를 통해 최종적인 판단을 하시기 바랍니다. 특히 임차인 관련 사항은 반드시 사전에 명확히 확인하셔야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계