나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8144 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제2층 제201호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8144 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제2층 제201호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8144 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 제2층 제201호 (개봉동, 대우스위트힐) | 감정가: 351,000,000원 | 최저가: 280,800,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8144 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제2층 제201호

용도: 연립주택

감정가: 351,000,000원

토지면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

토지 지분율: 2741

건물면적: 40.94㎡ (약 12.39평)

건물 지분율: 4094

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 「서울개웅초등학교」 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대 및 연립주택 등이 밀집한 주거지대로 형성되어 있어, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나, 북동측 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있고 간선·지선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 이하로 평가됩니다. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

주의사항으로, 임차인 윤정학의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임대차 관련 추가적인 부담이나 절차가 발생할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 주택도시보증공사와의 협의 내용을 상세히 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 개봉동 일대는 다세대 및 연립주택이 밀집해 있는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

건축물은 철근콘크리트조 평지붕의 지상 6층 건물 내 제2층 제201호이며, 사용승인일은 2021년 9월 17일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다. 내부 이용 상태는 도시형 생활주택으로 방 3개, 욕실 2개, 주방, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 임차인의 주택임차권 승계와 관련된 주의사항입니다. 매수인은 임대차보증금 잔액에 대한 권리 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 충족해야 하므로, 이에 대한 명확한 확인과 절차 진행이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정) 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 교통 여건이 보통 이하라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 주변에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없으나, 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의 시설과의 조화를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 연립주택으로, 내부 상태는 양호할 것으로 보입니다. 3룸, 2욕실 구조로 실수요자에게 적합한 형태입니다. 다만, 임차인의 권리 승계와 관련된 매각 조건이 매수인의 부담이 될 수 있으므로, 권리 관계를 면밀히 파악하고 인수해야 할 부분이 있는지 철저히 검토해야 합니다. 교통 여건이 아주 뛰어나다고 보기는 어렵지만, 주거 환경 자체는 안정적인 편입니다.

1.8. 투자 포인트

서울 시내에 위치한 신축 연립주택이라는 점은 투자 가치 상승의 잠재력을 가집니다. 또한, 3룸 2욕실의 실용적인 구조는 실수요자들의 높은 선호도를 기대할 수 있습니다. 다만, 임차권 관련 조건과 토지이용계획상의 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 매각 조건을 정확히 파악하고, 향후 개봉동 일대의 개발 계획 등을 함께 고려한다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있을 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계