나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경410 [1] 서울특별시 구로구 구로동 707-8 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경410 [1] 서울특별시 구로구 구로동 707-8 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경410
• 주소: 서울특별시 구로구 구로동 707-8
• 감정가: 709,622,680원
• 최저가: 454,158,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

서울남부지방법원 경매10계 2025타경410 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 707-8 | 감정가: 709,622,680원 | 최저가: 454,158,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울남부지방법원 2025타경410 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경410 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 707-8

용도: 다가구주택

감정가: 709,622,680원

토지면적: 146.00㎡ (약 44.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.67㎡ (약 9.59평)

건물 제시외면적: 70.71㎡ (약 21.42평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 102.38㎡ (약 30.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 박OO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 7호선 남구로역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 고대구로병원 교차로 인근에 소재하여 병원 이용이 용이하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 접근성이 우수합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

해당 토지는 인접지 대비 등고평탄한 대체로 부정형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 벽돌조 기와지붕 단층 주택으로 1964년 7월 31일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다.

특히 주목할 점은 공부상 면적은 31.67㎡(약 9.59평)이나, 실제 이용 면적은 제시외 건물 70.71㎡(약 21.42평)를 포함하여 총 102.38㎡(약 30.96평)에 달한다는 점입니다. 이는 등기부등본에 등록되지 않은 부분이 실제 이용되고 있음을 의미하며, 경매 시 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.4. 권리 분석

본 물건은 박OO 채권자가 이OO 채무자를 상대로 신청한 부동산 강제경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자인 이OO 씨의 명의로 되어 있으며, 강제경매 개시 결정에 따라 진행됩니다.

일반적으로 강제경매는 채권자의 강제 집행 절차로 진행되며, 낙찰 시 기존의 모든 권리(저당권, 근저당, 가압류 등)는 말소되는 것이 원칙입니다. 다만, 임차권, 유치권 등 일부 권리는 인수될 가능성이 있으므로, 세부적인 권리 분석이 필요합니다. 현재 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

본 물건은 "고대구로병원교차로" 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 매우 편리합니다. 지하철 7호선 남구로역이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 주변에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 직장인 및 지역 주민들을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 법적 제한 사항이 있습니다.

* 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>

* 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

이러한 규제들은 향후 건축 및 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세한 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 공부상 면적보다 훨씬 넓은 70.71㎡(약 21.42평)의 제시외 건물이 존재하는 것이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분은 등기되어 있지 않아 법적 소유권 관계가 복잡할 수 있으며, 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 또는 추가적인 매입 비용 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (참고: 검색 결과 참조)

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대차 관계는 어떻게 되는지 불분명합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1964년 준공으로 건물 노후화가 상당하여, 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 교육환경 보호에 관한 법률 등의 적용을 받아 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 남구로역과 가까워 교통이 편리하며, 배우수요 확보에 유리합니다.

* 병원 인접: 고대구로병원 인근으로 배후 수요가 탄탄하며, 병원 관련 종사자 등의 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 제시외 건물로 인한 불확실성이 존재하지만, 실제 이용 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓다는 점은 향후 개발 또는 활용 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. (단, 법적 문제 해결이 전제되어야 합니다.)

* 소규모주택정비 관리지역: 향후 소규모 주택 정비 사업 추진 시 용적률 상향 등 개발 이익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 대형 병원 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 등기되지 않은 넓은 면적의 제시외 건물과 오래된 건물 연식은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시외 건물의 법적 성격 및 소유 관계, 그리고 향후 처리 방안에 대한 철저한 조사가 선행되어야 하며, 이를 해결할 경우 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다. 혐오시설은 주변에서 특별히 발견되지 않았습니다. (참고: 검색 결과 참조)

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