나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9086 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제6층 제602호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9086 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2025타경9086 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제6층 제602호 | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 129,024,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9086 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제6층 제602호이며, 2018년 12월 17일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

감정가는 252,000,000원입니다.

전용면적(건물)은 29.65㎡ (약 8.97평)이며, 대지권(토지)은 14.41㎡ (약 4.36평)입니다.

토지/건물 일괄매각 건입니다.

1.2. 감정평가 요약

본건은 11층 건물 중 제6층에 위치하고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

주변은 서울신원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

본건은 서측으로 남부순환로 도로와 접하고 있어 차량 통행이 매우 용이하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건이 위치한 양천구 신월동 지역은 인근에 서울신원초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 주상복합 형태의 지역입니다.

특히, 서측으로 광대로인 남부순환로와 바로 접하고 있어 서울 주요 지역으로의 차량 이동이 매우 편리합니다.

2.2. 생활 환경

주변에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

다만, 광대로(남부순환로) 인접으로 인해 차량 소음 등 생활 소음 발생 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 소음도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 기재되어 있어, 개인 간의 채무 관계에 의한 강제집행 가능성이 높습니다.

(참고: 강제경매의 경우, 등기부등본상의 말소기준권리를 확인하여 추가 인수할 권리가 없는지 면밀히 분석해야 합니다.)

3.2. 임차인 및 점유 관계

현재 '임대미상'으로 조사되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다.

최고가 매수인이 결정된 후 명도 과정에서 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 등장하거나, 점유자를 상대로 명도 소송을 진행해야 할 경우 시간과 비용이 추가될 수 있으므로, 이에 대한 현장 조사를 통한 철저한 대비가 필수입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본건이 위치한 곳은 제3종일반주거지역으로, 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 상권입니다.

주변에 초등학교가 있고, 건물이 2018년 사용 승인된 비교적 신축급이므로 소형 오피스텔로서의 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 공원이나 휴식 공간 등의 생활 편의시설도 발달되어 있습니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

주변은 주거 밀집 지역의 특성상 일반적인 상권이 형성되어 있으며, 특별히 확인되는 대규모 혐오시설은 없습니다.

다만, 항공기 소음대책지역(제3종 구역) 및 각종 공항시설법에 따른 제한 구역(수평표면구역, 진입표면구역)에 해당되므로, 항공기 소음의 영향 여부에 대한 사전 인지가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규제에 따른 리스크

본건 토지는 제3종일반주거지역임에도 불구하고, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따른 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제에 중첩적으로 노출되어 있습니다.

이는 향후 증축, 용도변경, 재건축 등의 행위에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 투자 목적이 실거주/임대수익에 있다면 큰 문제는 없지만, 개발 가치를 염두에 둔다면 유의해야 합니다.

5.2. 명도 리스크

앞서 언급했듯이, '임대미상'은 잠재적 명도 리스크를 내포하고 있습니다.

정확한 점유 관계를 파악하고, 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 배당 여부 등을 확인하여 인수금액이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2018년식 신축 오피스텔로, 소형 평수이며 서울시 내 역세권이 아닌 지역에서 차량 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다.

감정가 2억 5,200만원은 주변 시세 및 신축 오피스텔의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

단기 시세차익보다는 안정적인 월세 수익을 기대하는 투자자에게 적합한 물건으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 신축급 오피스텔: 사용승인일이 2018년으로, 최근의 수요에 맞는 깔끔한 시설을 갖추고 있어 임차인 모집에 유리합니다.

2. 차량 교통 용이: 남부순환로에 바로 접하고 있어 차량 이동이 잦은 직장인 임차 수요 확보에 긍정적입니다.

3. 소액 임대수익 확보: 소형 평수 오피스텔로, 1인 가구 임대 수요가 꾸준하며, 상대적으로 소액으로 서울 지역에 투자하여 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있습니다.

4. 높은 임대율 예측: 인근 지역 내에서 신축 오피스텔로서의 희소성을 바탕으로 공실 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계