나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9086 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 신월동 소재 ""서울신원초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건물 내 102동 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2018.12.17)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 ""오피스텔""로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등이
되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형토지로서, 현황 ""업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 남부순환로 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률> , 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9086 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 252,000,000원

토지면적: 14.41㎡ (약 4.36평)

토지지분: 14.41㎡ (약 4.36평)

건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.65㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2018년 12월 17일

건축물 총괄표제부 요약:

주요 용도: 업무시설

기타 용도: 업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설

총 호실 수: 54호

총 주차 대수: 40대

건축물 표제부 요약:

동: 102동

호: 602호

층: 6층

주요 용도: 업무시설

기타 용도: 업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

총 층수: 11층 (지상)

사용승인일: 2018년 12월 17일

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울신원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표]. 서측으로 남부순환로와 접하고 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

주변 시설:

* 교육 시설: 서울신원초등학교가 인근에 위치합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

* 편의 시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

* 혐오 시설: 조사된 바에 따르면, 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (갑6, 2023년 3월 14일 접수) [cite: 집합건물 등기부요약]

총 등기부채권액: 886,400,000원 [cite: 집합건물 등기부요약]

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 임차권등기: 김영빈 (보증금 218,400,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite: 물건명세서 참고사항, 집합건물 등기부요약].

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 218,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 16일

* 확정일자: 2022년 7월 27일

* 배당신고일자: 2024년 8월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리보다 선순위로, 보증금 전액 인수 시 매수인의 부담이 됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 [cite: 권리분석] (단, 위 대항력 있는 임차인의 보증금 218,400,000원은 별도 인수 대상입니다.)

4. 상권분석

업종 분포: 물건이 위치한 지역은 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설이 혼합된 복합 용도 지역입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

상권 특징: 남부순환로 인근에 위치하여 접근성이 좋으며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

5. 생활정보

주거 환경: 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

교통: 남부순환로 접근성과 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

편의 시설: 인근에 학교 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 218,400,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 총 취득 비용 증가 요인이 됩니다 [cite: 물건명세서 참고사항, 집합건물 등기부요약].

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

기타: 임대 관계 및 차임이 미상인 부분은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다 [cite: 건축물표제부 요약, 감정평가서요약 요향표]. 하지만 권리분석상 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 리스크가 크게 존재하며, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 최우선 순위의 위험 요소입니다 [cite: 물건명세서 참고사항]. 따라서 해당 물건의 낙찰가는 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 오피스텔: 2018년 사용승인이 완료되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다 [cite: 건축물표제부 요약].

* 교통 요지: 남부순환로 인접으로 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

* 생활 인프라: 서울신원초등학교가 인근에 있고, 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 그러나 본건의 감정가는 252,000,000원이며, 유사한 면적의 오피스텔이 2023년 약 230,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가가 시세를 합리적으로 반영하고 있음을 시사합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 218,400,000원을 인수해야 하는 점은 매수인의 총 자금 부담을 크게 증가시킵니다. 따라서 입찰 예정자는 감정가 외 인수 보증금을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 산정하고, 예상되는 임대수익률 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 부담을 감안하여 감정가 대비 보수적으로 책정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.