나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9352 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 808-4 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9352 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 808-4 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9352 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 808-4 제4층 제402호 | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 232,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9352 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9352 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 808-4 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

토지 지분율: 1796

건물면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

건물 지분율: 2931

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행됩니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡4동주민센터" 북동측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 환경은 다세대주택 등이 형성된 주거 지역으로, 대체로 보통 수준입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자는 동일인입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 관련 조건입니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 이는 명도 시 발생할 수 있는 채권적 권리 관계를 미리 파악하고 대비해야 함을 의미합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 속한 지역은 주택지대로 주로 다세대주택이 밀집해 있으며, 인근에 "화곡4동주민센터"가 있어 행정 편의시설 접근성이 좋습니다. 또한, 다수의 편의점(CU), 다이소, 은행, 커피숍(스타벅스, 이디야), 음식점, 프랜차이즈점(롯데리아, KFC, 맘스터치, 베스킨라빈스), 병원 등의 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 남부시장(재래시장)도 가까이 있어 신선한 식료품 및 생필품 구매에 용이합니다.

1.5. 생활 정보

대중교통으로는 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 지하철 5호선 목동역이 약 1.2km 거리에 위치해 있습니다. 또한, 매봉산과 봉제산이 가까워 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 체력 단련에도 좋습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* **임차인 관련 채무 인수 가능성**: 명시된 주의사항에 따라 임차인 보증금 관련 잔액에 대한 채무 인수 가능성이 있으므로, 배당 현황을 철저히 파악해야 합니다.

* **건물 노후 및 관리 상태**: 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 속하지만, 다세대주택 특성상 층간 소음이나 건물 관리 상태에 따라 거주 만족도가 달라질 수 있습니다. (과거 후기 중 단열 및 방음에 대한 언급이 있었습니다.)

* **토지 이용 제한**: 여러 용도지구 및 구역에 속해 있어 향후 개발이나 건축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주택가에 위치하며, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 3천 2백만원이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 다만, 임차인 보증금 관련 주의사항과 토지 이용 제한 등 권리 분석 및 법규 검토가 필수적입니다. 신축 건물로서 기본적인 주거 환경은 양호하나, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* **도심 접근성**: 서울 시내권에 위치하여 직장 접근성이 양호합니다.

* **생활 인프라**: 주변에 상업시설, 병원, 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* **향후 개발 가능성**: 강서구 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 등을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력이 있을 수 있습니다. (다만, 현재 토지이용계획 상의 제한 사항을 고려해야 합니다.)

* **신축 건물**: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계