나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9167 [1] 서울특별시 강서구 공항동 677-6 미래스타빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9167 [1] 서울특별시 강서구 공항동 677-6 미래스타빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9167 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 677-6 미래스타빌 제4층 제402호 | 감정가: 320,000,000원 | 최저가: 256,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9167 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9167 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 677-6 미래스타빌 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (전용면적 약 11.45평 / 37.84㎡)

토지 지분: 23.76㎡ (약 7.19평)

감정가: 320,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, 송정중학교 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 김포공항 및 관련 시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 약 6미터 폭의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, '도시관리계획 입안중'으로 표시되어 있어 향후 용도지역 변경 등 개발 계획 변동 가능성이 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 주의 깊게 살펴봐야 할 사항은 임차인 조지훈의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사와 관련된 매각 조건입니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인은 임차인이 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 본 건을 매수하게 됩니다. 따라서, 본 건 매수 시 임차권 관련 사항을 사전에 철저히 확인하고 법률 전문가와 상담하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 강서구 공항동 지역은 주거 기능을 중심으로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 김포공항 인근이라는 특수성을 가지고 있습니다. 송정중학교를 비롯한 교육 시설과 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 김포공항과 인접해 있어 항공 관련 종사자 및 공항 이용객을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 또한, 서울시의 고도제한 완화 추진 움직임은 지역 개발에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 서울 지하철 5호선 송정역이 도보 약 15분 거리에 위치해 있습니다. 또한, 공항철도 및 김포골드라인 환승역인 김포공항역도 이용 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

교육: 단지 인근에 송정중학교가 있으며, 서울 강서구 공항동에 위치한 송정중학교는 1991년에 개교한 공립 중학교입니다. 추가적인 초등학교, 고등학교 등의 교육 시설에 대한 조사는 필요합니다.

편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대규모 쇼핑몰이나 병원 등의 주요 편의시설은 차량 또는 대중교통을 이용하여 인근 마곡지구 등지로 이동해야 할 수 있습니다.

주변 환경: 김포공항과 인접하여 항공기 운항에 따른 소음이 발생할 수 있으며, 공항 관련 시설이 다수 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차보증금 반환 청구권 포기 조건: 매수인이 임차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기해야 하는 조건은 중요한 위험 요소입니다. 주택도시보증공사와의 명확한 협의 및 법적 절차 확인이 필수적입니다.

고도제한 및 공항 관련 규제: 김포공항 인근 지역으로, 국제민간항공기구(ICAO)의 규정에 따라 건물 높이 제한(현재 7층 이하) 등 공항 관련 규제를 받고 있습니다. 다만, ICAO의 고도제한 국제기준 개정안이 2028년 시행될 예정이어서 향후 규제 완화 가능성이 존재하며, 이는 지역 개발에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에도 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. '도시관리계획 입안중'이라는 점도 향후 규제 변화 가능성을 시사합니다.

혐오시설: 현재 조사된 바로는 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서울시의 쓰레기 소각장 부지 선정 등과 관련하여 강서구 일부 지역이 물망에 오른 사례가 있어, 향후 관련 시설 입지 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 공항동에 위치한 도시형생활주택으로, 김포공항이라는 특수성 있는 입지를 가지고 있습니다. 교통 접근성은 양호하며, 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 그러나 임차인 관련 매각 조건, 공항 고도제한 및 관련 규제, 토지이용계획상의 제한 사항 등은 신중한 검토가 요구됩니다. 향후 고도제한 완화 및 도시관리계획 변경 등 개발 호재가 현실화될 경우 가치 상승의 잠재력이 있으나, 투자 전 권리관계 및 위험 요소를 철저히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

김포공항 배후 수요: 김포공항 종사자 및 공항 이용객을 위한 임대 수요 확보가 가능합니다.

고도제한 완화 기대: ICAO 국제기준 개정으로 인한 고도제한 완화 시, 건축 규제가 완화되어 개발 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

지역 개발 가능성: '도시관리계획 입안중'인 점과 함께, 향후 강서구 지역 개발 계획에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계