나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9238 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9238 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9238 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제5층 제504호 | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 204,000,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9238 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제5층 제504호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 2억 5,500만원

토지 면적: 16.22㎡ (약 4.91평)

토지 지분율: 1622.1%

건물 면적: 28.12㎡ (약 8.51평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 2812

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물 중 제5층 제504호로서, 사용승인일은 2018년 4월 19일입니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호 등입니다.

토지: 2필지 일단의 세장형 평지로서, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

이용상태: 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. (cite: 1)

1.3. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 지역입니다.

교통 상황은 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. (cite: 1)

교육 환경으로는 "화원중학교"가 북서측에 위치하여 자녀들의 통학에 편리합니다. (cite: 1)

1.4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

소유자이자 채무자는 문OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 시 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (cite: 1) 이는 매수인에게 임차보증금 반환 채무가 인수되지 않음을 의미하나, 관련 절차에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 다가구주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다. (cite: 1)

이에 따라 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권(소매점, 편의시설 등)이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

토지가 근린생활시설 건물 부지로도 이용 중이라는 점은 해당 지역에 소규모 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

1.6. 생활 정보

건축물은 2018년에 사용승인된 비교적 신축에 가까운 건물로, 철근콘크리트 구조로 되어 있어 안정성이 높습니다. (cite: 1)

내부에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. (cite: 1)

단지형 다세대주택으로서 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 화원중학교가 인접하여 교육적인 이점도 있습니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 서울특별시 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. (cite: 1)

특히 공항 관련 보호지구 등은 향후 건축 행위 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다. (cite: 1)

1.8. 잠재적 리스크

임차인 관련 주의사항에 따라 임대차보증금 관련 채무 부담은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보이나, 주택도시보증공사와의 임차권 등기 말소 절차를 명확히 이행해야 합니다. (cite: 1)

화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역 특성상 주차 공간 부족, 소음, 일조권 등 일반적인 도시 주거지의 제약이 있을 수 있습니다.

공항 관련 보호지구 등은 건물 증축이나 신축 시 용적률, 높이 제한 등에 영향을 줄 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다. (cite: 1)

1.9. 투자 포인트

2018년 준공된 신축급 건물로, 건물 상태가 양호하여 즉시 실거주 또는 임대가 가능합니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 학교가 인접해 있어 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 토지 지분까지 소유할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한, 비교적 신축 건물의 경매 물건으로, 기본적인 주거 요건을 충족하고 있습니다.

인접 학교와 주거 단지 환경은 안정적인 거주지로서의 가치를 더하며, 권리 분석상 매수인에게 인수되는 부담은 없어 보입니다.

다만, 공항 관련 보호지구 등의 토지 이용 제한 사항은 향후 재산권 행사에 참고해야 할 부분입니다.

전반적으로 실수요자 또는 안정적인 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계