나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9118 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제2층 제202호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9118 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제2층 제202호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9118 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제2층 제202호 | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 194,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9118 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9118 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 243,000,000원

토지면적: 4.68㎡ (약 1.42평) / 토지 지분율: 468.00% (제시된 지분율은 일반적인 비율과 차이가 있어 추가 확인 필요)

건물면적: 26.60㎡ (약 8.05평) / 건물 지분율: 2660 (제시된 지분율은 일반적인 비율과 차이가 있어 추가 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 허OO

채무자: 허OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 허OO이며, 채무자 또한 허OO입니다.

가장 주목해야 할 부분은 주의사항에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건입니다. 매각 조건에는 임차인 또는 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대해 매수인에게 반환을 청구할 권리를 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한다는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않으며, 임차권등기 또한 말소되는 조건으로 낙찰받게 됨을 의미합니다. 이러한 조건은 임차인이나 HUG가 경매 절차에서 우선변제권을 행사하지 못했거나, 그 권리를 포기함에 따라 발생하는 것으로, 매수인의 인수 부담이 명확히 제한된다는 점에서 긍정적일 수 있습니다. 다만, 정확한 권리관계 파악을 위해 등기사항전부증명서 및 관련 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 특히, "우장초등학교" 인근 지역은 학교와 배후 주거 단지의 수요를 중심으로 한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 편의점, 소규모 식당, 생활 서비스 업종 등이 주를 이루고 있습니다. 인근의 화곡역(5호선) 주변 상권은 더 다양한 소매 및 상업 시설을 제공하는 중심지 역할을 합니다. 오피스텔 용도로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 내 직장인 및 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 다수의 유사 업종이 경쟁하고 있을 가능성이 있어, 임대 수익률은 주변 시세 및 공실률에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 자리하고 있으며, "우장초등학교"가 가까워 교육 환경을 고려한 생활이 가능합니다. 또한, 주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 교통 면에서는 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.6. 혐오시설 및 주변 환경

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에서 직접적으로 심각한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 본건 소재지가 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함되어 있는 점은 인지하고 있어야 하나, 이는 건축 및 개발 관련 제한사항에 해당하며 통상적인 혐오시설과는 구분됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 권리관계 복잡성: 주택도시보증공사 관련 매각 조건은 겉보기에는 유리하나, 임대차 계약의 상세 내용 및 HUG의 권리 관계에 대한 명확한 법률적 검토 없이는 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

2. 토지이용계획 및 제한상태: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 지역 내 공급 과다: 화곡동 일대는 신축 오피스텔 및 주거 시설 공급이 활발한 지역 중 하나로, 유사한 공급 물량이 많을 경우 공실 위험이나 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 우장초등학교 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호하며 교육 환경도 고려할 수 있는 장점이 있습니다. 감정가는 243,000,000원으로 책정되었습니다. 특히, 주택도시보증공사 관련 매각 조건은 임차인의 보증금 반환 채무 인수 부담을 덜어주는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 하지만 공항 보호 구역 지정 등 다양한 법적, 행정적 제한사항과 복잡한 권리관계가 존재하므로, 철저한 사전 조사와 전문가의 면밀한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 엠제이타운 내 유사 물건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 서울 강서구 화곡동이라는 지역적 이점과 초등학교 인근의 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

2. 권리 인수 부담 완화: 주택도시보증공사 관련 조건으로 인해 임대차보증금 반환에 대한 매수인의 인수 부담이 제한적입니다.

3. 소형 주거 상품: 1~2인 가구의 꾸준한 임대 수요가 예상되는 오피스텔로서, 안정적인 임대 수익 창출의 가능성이 있습니다.

4. 잠재적 시세 상승: 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 향후 지역 개발 또는 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (다만, 개발 관련 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.)

서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 주변 시설 검색 결과

화곡동 상권 분석 및 우장초등학교 인근 상가 정보 검색 결과

화곡동 혐오시설 및 주변 환경 조사 결과

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법원 정보

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