나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9039 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제8층 제803호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9039 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9039 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로5길 26, 미림에이클래스 제102동 제8층 제803호 | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 230,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9039 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9039 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 288,000,000원

토지면적: 10.10㎡ (약 3.05평)

토지지분: 10.10㎡ (약 3.05평)

건물면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.63㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO

* 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산역(지하철 1호선) 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다. 서측으로 소로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 독산역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주식회사 OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다.

가장 중요한 사항으로, HUG 인수조건이 변경되었으며 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항으로, 임차인 한세진의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건은 매수인에게 중대한 부담이 될 수 있으므로, 인수 전 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 복합적으로 분포된 지역입니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설의 부지로 이용 중입니다. 해당 지역은 준공업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(2024-06-27)에 해당하여 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. 또한, 서측으로는 소로(폭 10m~12m)와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 생활정보

본건 건물은 2021년 7월 8일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔로, 준공된 지 5년 미만의 신축 건물입니다. 외벽은 화강석 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 내부에는 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 경보장치, 소화전설비, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 공부상 용도는 '오피스텔'로 되어 있으며, 이용상태는 공부와 차이가 없습니다. 현재 임대 관계는 미상입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 도심 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 주택도시보증공사(HUG)의 복잡한 인수 조건입니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 하므로, 이에 대한 정확한 금액 산정과 법률적 검토가 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 건축 관련 제한이 적용되어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다. 현재 임대 관계가 미상으로, 새로운 임차인 확보 과정에서 예상보다 시간이 더 소요되거나 조건이 불리해질 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

* 종합 의견

본건은 독산역 인근의 역세권 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 주변 상권이 발달한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 HUG의 복잡한 인수 조건은 매수인이 반드시 해결해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 조건들을 면밀히 검토하고 감수할 수 있는 경우에 한해 투자를 고려해볼 수 있습니다. 토지 이용 제한 사항들을 고려하여 투자 수익성을 신중하게 판단해야 합니다.

* 투자 포인트

역세권 입지라는 점은 임대 수요 확보 및 시세 상승 가능성에 긍정적인 영향을 미칩니다. 2021년 준공된 건물로 노후화에 따른 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다. 감정가 2억 8,800만원은 상대적으로 소액으로 투자가 가능한 수준으로 보입니다. 다만, 임차인 관련 조건(HUG 인수조건 변경)을 완벽하게 이해하고, 잔여 보증금 처리 및 명도 관련 제반 비용과 시간을 충분히 고려하여 최종 인수 금액이 시장 가치와 합리적인지 면밀히 분석해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계