나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경438 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-22 백상스타타워2차 제5층 제502호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경438 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-22 백상스타타워2차 제5층 제502호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2025타경438 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-22 백상스타타워2차 제5층 제502호 | 감정가: 500,000,000원 | 최저가: 400,000,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경438 (1) 지식산업센터

1.1. 보고서 목적

본 보고서는 서울특별시 금천구 가산동 소재 백상스타타워2차 지식산업센터 물건에 대한 상세한 현황 및 경매 투자 분석을 제공하여 입찰 의사결정에 도움을 드리고자 작성되었습니다.

1.2. 사건 기본 정보 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경438 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-22 백상스타타워2차 제5층 제502호

용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

감정가: 500,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (경매구분: 부동산임의경매)

건물 전용면적: 104.43㎡ (약 31.59평)

토지 대지권 지분: 29.57㎡ (약 8.94평)

특이사항: 유동화물건

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 1호선과 7호선 환승역인 '가산디지털단지역' 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권 지식산업센터입니다.

주변은 대규모 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 흔히 G-Valley라 불리는 서울 서남부의 대표적인 IT 및 제조업 업무 중심지구에 속합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스 정류장 및 지하철 가산디지털단지역을 통해 서울 전역 및 수도권으로의 대중교통 이용이 매우 편리하여 교통 상황은 우수합니다.

3. 상권 분석 및 주변 시설

3.1. 상권 현황

본건이 위치한 가산디지털단지는 IT, 정보통신, 제조업 관련 기업체가 밀집해 있는 국가산업단지입니다.

주변 지식산업센터와의 시너지가 뛰어나고, 근린생활시설의 발달로 직원들의 편의성이 높습니다.

3.2. 주변 시설 및 혐오 시설 여부

인근에는 다양한 업무 및 지원시설이 잘 갖춰져 있으며, 도심형 업무지구의 특성상 기본적인 생활 인프라가 풍부합니다.

지도 서비스 및 주변 환경 검색 결과, 본건 인근에 투자를 저해할 만한 대규모의 혐오시설 (예: 공동묘지, 폐기물 처리장 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 명세

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 취득 시 소유권 이전에 문제가 없으며, 일반적인 경우 토지 및 건물 전체에 대한 권리를 확보하게 됩니다.

4.2. 등기부상 권리 관계

경매 구분은 '부동산임의경매'이며, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인해 경매가 개시된 일반적인 사건으로 판단됩니다.

특이사항으로 '유동화물건'입니다. 이는 채권자가 금융기관이 아닌 유동화 전문 회사(NPL)일 가능성을 시사하며, 낙찰 이후 명도 협상 과정에서 상대방이 명확할 수 있다는 장점도 있으나, 채권자 측의 대응이 일반 경매와 다를 수 있음을 고려해야 합니다.

4.3. 임차인 현황 및 주의 사항

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 현장조사 등을 통해 실제 임차인의 유무, 임차인이 있다면 그 보증금 및 차임, 대항력 여부 등을 사전에 반드시 확인해야 하는 중요한 주의사항입니다.

만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면 보증금을 낙찰자가 인수할 수도 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 행정적 제한

본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 복합적으로 적용되는 지역에 위치합니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 적용되나, 지식산업센터로서의 현재 이용 상태에는 문제가 없는 기정사실입니다.

5.2. 시장 리스크

지식산업센터는 일반 오피스텔이나 아파트와 달리 경기에 따른 공실률 변동에 민감할 수 있습니다.

입찰 전 현재 시점의 가산디지털단지 내 지식산업센터 공실률 및 임대 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견

본건은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인근의 우수한 입지를 갖춘 지식산업센터입니다.

핵심 업무지구 내 위치하며 토지 및 건물을 일괄 매각하므로 물건 자체의 하자는 적은 편입니다.

감정가 500,000,000원은 현 시세 대비 적정성을 판단하여 입찰가를 결정해야 하며, 가장 큰 권리적 리스크인 '임대관계 미상'에 대한 현장조사와 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 가산디지털단지 내 동종 물건의 최근 실거래가와 임대 수익률을 면밀히 분석하시기 바랍니다.

7. 투자 포인트

7.1. 안정적인 임대 수요

국가산업단지인 G-Valley 내에 위치하여 IT, 첨단 업종 등 고정적인 업무 수요가 풍부하므로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

7.2. 우수한 접근성

지하철 1호선과 7호선 더블 역세권에 위치하며 주변 간선도로와의 접근성도 뛰어나 물류 및 통근이 용이하여 투자 가치가 높습니다.

7.3. 현황 이용 상태

현재 '아파트형공장'으로 이용 중인 상태이며, 철근콘크리트조로 건축되어 건물의 구조적 안정성이 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계