나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9344 [1] 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9344 [1] 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9344 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제5층 제502호 | 감정가: 457,000,000원 | 최저가: 457,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2025타경9344 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9344 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 78-7 라온그린빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 457,000,000원

토지 면적: 25.56㎡ (약 7.73평)

건물 면적: 38.77㎡ (약 11.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철역과의 직접적인 연결은 없으나, 다양한 버스 노선(5012, 5712, 6211, 6514, 6625 등)을 통해 지하철 5호선, 2호선 등으로 환승 가능합니다. 신월동 지역은 대중교통 취약 지역으로 언급되기도 하나, 다수의 버스 노선으로 생활권 접근성은 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 장OO입니다. 임차인 최희진의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행되는 특이사항이 있습니다. 따라서 매수인은 이 조건을 반드시 확인하고 인수해야 할 위험이 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 다른 경매 물건 정보에 따르면, 일부 유사 물건의 경우 "대항력 없음" 또는 "선순위 임차권" 등의 권리 분석 내용이 있으므로, 본건의 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

건물이 위치한 신월동 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 양천구는 최근 신월4동 먹자골목과 신월7동 골목상권을 '골목형상점가'로 신규 지정하며 상권 활성화 노력을 기울이고 있습니다. 이는 해당 지역의 상업적 가치 상승 및 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 다양한 소매점, 식당, 서비스업종 등이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 "신월중학교"가 위치하고 있습니다. 주변에 다른 학교나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 확인이 필요합니다. 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 가능한 환경입니다. 신월동 지역은 과거 대중교통 취약 지역으로 언급되기도 했으나, 지속적인 교통 인프라 확충 노력이 이루어지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주의사항에 명시된 임차인 관련 조건입니다. 주택도시보증공사가 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 매수인은 이 부분을 명확히 이해하고 추가적인 부담이 없는지 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획에 '건축허가·착공제한지역'으로 지정된 기간(2024.09.15.~2025.09.14.)이 포함되어 있어, 해당 기간 동안 건축 관련 활동에 제한이 있을 수 있습니다. '정비구역' 지정 또한 장기적으로는 재개발 가능성을 시사하지만, 단기적으로는 불확실성을 내포할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2021.12.09.)입니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 임차인 관련 매각 조건이 주요하게 고려되어야 할 사항이며, 건축 허가 제한 기간 및 정비구역 지정 등도 장기적인 관점에서 검토가 필요합니다. 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 명확한 권리 분석과 임차인 조건에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 비교적 신축(2021년 사용승인) 건물로 상품성이 양호합니다.

- 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

- 양천구의 골목형 상점가 지정 등 지역 활성화 노력으로 향후 상권 발전 가능성이 있습니다.

- 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

주의사항:

임차인 최희진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 본 건 매수의 가장 중요한 고려사항이므로, 계약 전 반드시 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다. 또한, 토지이용계획 상 건축허가·착공제한지역에 해당되는 기간이 있으니 유의하시기 바랍니다.

참고:

상권분석 및 생활정보를 위한 주변 시설 검색 결과, 신월동 78-7번지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 해당 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다.

면적 환산:

1평 = 약 3.3058㎡

토지 면적: 25.56㎡ ≈ 7.73평

건물 면적: 38.77㎡ ≈ 11.73평

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계