나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8877 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제6층 제604호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8877 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8877 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제6층 제604호 | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 232,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8877 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8877 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제6층 제604호

감정가: 290,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.건물 현황

엘린하우스는 7층 건물 중 6층에 위치하며, 2021년 07월 14일에 사용승인되었습니다. 본 건물은 철근콘크리트구조로 이루어져 있으며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시창호 등으로 마감되었습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장 시설, 도시가스 개별난방 시설이 설치되어 있습니다.

1.2. 2.면적 정보

토지면적은 11.79㎡ (약 3.57평)이며, 건물면적(전용면적)은 25.14㎡ (약 7.61평)입니다. 토지 및 건물에 대한 제시외면적은 없습니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

1.2. 3.토지 이용 현황

해당 토지는 인접 도로 대비 완경사 지대에 자체 평탄화된 2필지 일단의 자루형 토지로서, 현재 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다. 토지 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 진입도로가 있으며, 이를 통해 노폭 약 20m 내외의 외곽 공도와 연결됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건 역시 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 임차인 최해연의 주택임차권이 승계되었으며, 승계인은 주택도시보증공사입니다. 본 경매의 가장 중요한 주의사항은 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있는 중요한 인수 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 독산동 일대는 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 문성중학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 배후 수요를 기대할 수 있으며, 다세대주택 및 오피스텔이 밀집해 있어 주거 기능이 강한 지역으로 판단됩니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 생활정보

본건 인근에는 문성중학교, 독산초등학교, 금천구청, 독산1동 주민센터 등이 위치하고 있어 행정 및 교육 시설 이용이 편리합니다. 더불어 홈플러스 금천점, 롯데시네마 가산 등 쇼핑 및 문화 시설도 비교적 가까운 거리에 있습니다. 교통 면에서는 지하철 1호선 독산역 및 금천구청역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다. 현재까지 파악된 주변 혐오시설은 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차권 승계와 관련된 조건입니다. 매수인은 주택도시보증공사에 대해 임대차보증금 잔액 반환 청구권을 포기해야 하며, 임차권 등기를 말소시켜야 합니다. 이는 예상치 못한 금전적 손실로 이어질 수 있는 중대한 부담입니다. 또한, 제1종지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등 지정사항으로 인해 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 금천구 독산동에 위치한 엘린하우스 604호는 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다세대주택으로, 서울시 내에서 주거 및 교통 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 학교, 상업시설, 대중교통 접근성이 좋습니다. 그러나, 주택도시보증공사와 관련된 임차권 승계 조건이 매우 중요하게 작용합니다. 매수인은 임대차보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소라는 조건을 감수해야 하므로, 이 부분에 대한 법률적, 재정적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

최신 건축 연도(2021년)의 건물이라는 점은 유지보수 비용 측면에서 유리할 수 있습니다. 더불어 지하철역과 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다. 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 지역입니다. 다만, 앞서 언급된 임차권 승계 조건의 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 수 있는 투자 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계