나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9000 [1] 서울특별시 금천구 독산동 971-15 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동 주민센터' 북서측 인근에 위치하며 인근은 단독주택 및 다세대주택, 상가주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

산출근거 및 결정의견 'Ⅰ-6 그 밖의 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

지1층, 2층~옥탑층 : 공부 및 현황 '다중주택'으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.
1층 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황 '다중주택(4개호)'으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 내부구조도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

1층 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황 '다중주택(4개호)'으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

산출근거 및 결정의견 'Ⅰ-6 그 밖의 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9000 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 971-15

용도: 다중주택

감정가: 2,204,567,680원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 토지 정보

토지면적: 181.60㎡ (약 54.95평)

토지지분: 181.6㎡ (약 54.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 494.06㎡ (약 149.42평)

건물지분: 494.06㎡ (약 149.42평)

건물 제시외면적: 71.29㎡ (약 21.57평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2020년 12월 17일

건물 층수: 지하 1층 / 지상 4층 (현황은 경사로 인해 1층-5층, 옥탑층 6층으로 이용 중)

건축물대장상 용도: 단독주택 (다중주택), 제2종근린생활시설 (사무소)

현황 용도: 지1층, 2층~옥탑층은 다중주택으로 이용 중. 1층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다중주택(4개호)으로 이용 중. 옥탑층 다락부분은 6층으로 단독주택(다중주택, 2개호)으로 이용 중.

1.4. 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

위반건축물: 옥상 패널 54㎡ (주거 용도, 2022년 11월 2일 등재)

- 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 및 철거, 원상복구 명령 등의 소지가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, '독산3동 주민센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 상가주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

- 특히 교육환경보호구역은 남부교육청에 확인이 필요합니다.

- 대공방어협조구역은 육군수도방위사령부 관할로, 위탁고도가 해발 194m입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 외 권리 분석)

본 물건의 말소기준권리는 2020년 6월 19일자 관악농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

- 토지 등기부상 채권 총액: 1,020,000,000원

- 건물 등기부상 채권 총액: 2,810,000,000원 (등기부상 여러 권리 존재하나, 말소기준권리 이후 권리들은 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

총 23명의 임차인이 조사되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

- 김 (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-21, 확정 2021-11-26, 배당 2025-06-13)

- 옥 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-07, 확정 2023-02-17, 배당 2024-12-20)

- 강 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-21, 확정 2022-02-28, 배당 2024-06-27)

- 고 (보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-06, 확정 2022-08-18, 배당 2025-01-09)

- 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-15)

- 이 (보증금 70,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-09-29, 확정 2021-09-30, 배당 2024-04-18)

- 박 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-12-19, 확정 2024-12-19, 배당 2025-04-21)

- 김 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-27, 확정 2022-04-27, 배당 2025-05-16)

- 곽 (보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-08-02, 확정 2021-08-02, 배당 2024-12-19)

- 김 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-07, 확정 2023-06-05, 배당 2024-12-31)

- 조 (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-16, 확정 2023-02-16, 배당 2025-01-07)

- 최 (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-16, 확정 2023-02-16, 배당 2025-01-07)

- 이 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-04, 확정 2021-02-04, 배당 2024-12-19)

- 오 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-18, 확정 2022-12-28, 배당 2024-12-30)

- 정 (보증금 100,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2021-01-27, 확정 2021-01-06, 배당 2024-12-09)

- 김 (보증금 140,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2022-11-15, 확정 2022-10-06, 배당 2025-01-23)

- 송 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-14, 확정 2020-12-31, 배당 2023-11-30)

- 양 (보증금 5,000,000원, 차임 570,000원, 전입 2024-11-13, 확정 2024-11-13, 배당 2025-04-11)

- 임 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-25)

- 이 (보증금 100,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-03-03, 확정 2021-02-04, 배당 2024-10-21)

- 정 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-30, 확정 2020-12-30, 배당 2024-12-20)

- 유 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-06-16, 배당 2024-07-31)

- 심 (보증금 40,000,000원, 차임 570,000원, 전입 2024-12-04, 확정 2024-12-05, 배당 2025-04-25)

- 박 (보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-04-19, 확정 2024-07-05, 배당 2025-03-12)

- 정 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-07, 확정 2023-02-17, 배당 2024-12-20)

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 보면, 2026년 5월 기준

- 886-6번지 소재 2017년식 다세대가 53.72㎡(전용면적)에 44,000만원에 거래되었습니다 (약 10.8백만원/평).

- 972-50번지 소재 2023년식 다세대가 29.87㎡(전용면적)에 32,500만원에 거래되었습니다 (약 10.9백만원/평).

- 960-11번지 소재 2012년식 연립주택이 21.99㎡(전용면적)에 14,000만원에 거래되었습니다 (약 6.4백만원/평).

본 물건은 2020년 신축된 다중주택으로, 규모와 신축연식 면에서 위 사례들과는 차이가 있습니다. 감정가 22.05억원 대비 주변 소규모 다세대/연립 시세는 직접적인 비교가 어렵습니다.

4.2. 건물 용도 및 활용 가능성

본 건물은 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 및 단독주택(다중주택)으로 등재되어 있으나, 현황 1층 및 지상층 전체가 다중주택으로 사용되고 있어 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다. 그러나 공부와의 용도 불일치 및 위반건축물 등재 사항은 향후 건물 가치 평가 및 활용에 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본 물건 인근에 '독산3동 주민센터'가 소재하여 행정 편의성이 있습니다. 또한, 지역 내 다양한 상가주택이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

본 물건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교와의 거리에 따라 교육 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 용도 불일치

본 건물 1층은 공부상 근린생활시설이나 현황 다중주택으로 사용 중이며, 옥탑층 다락부분 및 옥탑에 위반건축물이 존재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 명령 등 법적 제재 및 금전적 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 임차인 관련 사항

다수의 임차인이 존재하나, 전원 대항력 없는 임차인으로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인들과의 협의 및 이사 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축 다중주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가액은 22.05억원으로 높으나, 2020년 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 건물 1층의 용도 불일치와 옥탑 부분의 위반건축물 등재 사항입니다. 이로 인해 향후 이행강제금 부과 등 재산권 행사 제약 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 임차인들은 모두 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담은 없다는 점은 다행입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 금천구 독산동이라는 지리적 이점과 지역 개발 가능성.

* 건물: 2020년 신축의 비교적 신축 건물.

* 수익성: 다수의 임차인 확보로 인한 임대 수익 창출 가능성 (단, 명도 및 제반 문제 해결 후).

* 권리: 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확하며, 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 상당한 금액의 감정가액(22.05억원)을 가지고 있습니다. 하지만 공부상 용도 불일치 및 위반건축물 등재와 관련된 법적 리스크와 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 이러한 중대한 하자를 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

최근 매매 사례를 보더라도, 소규모 다세대/연립 시세와 본 물건의 규모 및 감정가는 직접적인 비교가 어렵습니다.

종합적으로 판단할 때, 리스크 요인을 감안한 예상 입찰가는 약 1,600,000,000원 ~ 1,700,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

본 물건은 향후 위반건축물 관련 제반 문제를 해결할 수 있는 충분한 자금력과 법률적 검토가 가능한 투자자에게 적합할 것으로 보입니다.

주변 시설 검색 결과:

서울특별시 금천구 독산동 971-15번지 주변을 지도 서비스 등으로 검색한 결과, 해당 지역은 주거지역과 상가주택이 혼재하는 일반적인 도심 지역의 특성을 보이며, 인근에 즉각적으로 "혐오시설"로 분류될 만한 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 직접적으로 노출되지는 않았습니다. 다만, 금천구는 일부 산업단지(예: 가산디지털단지, 독산동 패션거리 등)가 발달한 지역으로, 이러한 지역과의 근접성이 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 본 물건의 입지조건은 '제2종일반주거지역'으로, 주거 기능이 우선시되는 구역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.