나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8803 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8803 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8803 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호 | 감정가: 241,300,000원 | 최저가: 241,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8803 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-96 영산빌라 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 241,300,000원

토지면적: 31.73㎡ (약 9.6평)

토지 지분율: 3173

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.76㎡ (약 15.4평)

건물 지분율: 5076

건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: - 제시외 건물 포함

주의사항: - 임차인 안수경의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 제1층 제101호로서, 사용승인일은 2015.12.10입니다.

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용중에 있습니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 완경사 지역의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 본건 지상에 제시외건물 (차양 약 4㎡)이 설치되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울화일초등학교 남동측 인근의 주택지대에 속해 있습니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 시 임차인 안수경의 주택임차권승계인 주택도시보증공사와 관련된 특별한 조건이 있습니다. 이는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 해당 내용을 반드시 확인하고 인수 여부 및 관련 절차를 사전에 숙지해야 합니다.

1.5. 상권분석

화곡동은 서울 서남권의 주요 주거 지역으로, 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 본건 인근으로는 서울화일초등학교가 위치해 있으며, 주거 밀집 지역의 특성상 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과에 따르면, 화곡동은 과거 강서구의 상권 중심지였으며, 현재는 강서구청, 화곡역, 마곡지구, 김포국제공항 등이 주요 상권으로 언급됩니다. 본건 지역은 대규모 상업 시설보다는 생활 밀착형의 '골목상권'이 발달한 지역으로 파악됩니다.

1.6. 생활정보

2015년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택의 1층에 위치하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋으며, 석재 붙임 외벽과 깔끔한 내부 마감재를 사용했습니다. 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 등 기본적인 생활 설비가 잘 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 관련 주의사항입니다. 주택도시보증공사가 승계한 임차인의 보증금 잔액에 대한 권리 포기 및 말소 조건은 매수인에게 부담이 될 수 있으며, 이 부분에 대한 명확한 확인과 처리가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어 추가적인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 제시외 건물(차양)은 건축법 등 관련 규정에 저촉되는 부분이 있는지 확인이 필요합니다. 공항 관련 보호지구 및 제한구역 등은 향후 건물 증축이나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 특별히 보고된 내용은 없습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 다세대주택 경매 물건으로, 기본적인 주거 환경과 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 임차인 관련 주의사항이 매우 중요하게 작용할 것이므로, 매수인은 이 조건을 면밀히 검토하고 법률적, 재정적 준비를 철저히 해야 합니다. 제시외 건물 및 토지이용계획상의 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

서울 시내에 위치하여 장기적인 시세 상승 잠재력이 있습니다. 2015년 준공된 건물로 비교적 최신 건축 상태를 유지하고 있습니다. 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 관련 리스크 해소 방안 마련 및 권리 분석에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 본건의 낙찰가는 감정가 대비 얼마나 경쟁력이 있을지, 그리고 위 리스크를 감안한 최종 매입 가격을 신중하게 결정해야 할 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계