나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8767 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-37 프리메라 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8767 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-37 프리메라 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8767 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-37 프리메라 제5층 제501호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8767 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8767 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-37 프리메라 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 18.03㎡ (약 5.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평) (전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울화곡초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 서측에 대규모 아파트 단지가 조성되어 있으며, 단독주택, 다세대주택, 시장, 학교와 더불어 로변을 따라 형성된 주상용 건물 및 근린상가 등이 혼재하여 전반적인 주거 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 남서측으로는 지하철 5호선 화곡역이 위치하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

등기사항전부증명서상 임차권 설정이 확인되었으며, 임대차 관계는 미상입니다.

매각 조건으로 "주의사항"에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 중요한 인수 또는 협상 조건이 될 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 대단위 아파트 단지와 다세대주택이 많아 기본적인 배후 수요가 탄탄합니다.

로변을 따라 형성된 주상용 건물 및 근린상가들은 지역 주민들을 대상으로 한 다양한 편의시설 및 상업시설을 제공하고 있으며, 시장도 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

지하철 5호선 화곡역과 인근 버스정류장을 통한 접근성은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

교육 시설로는 "서울화곡초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

주거 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재된 형태로, 생활에 필요한 편의시설 및 상업시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 2월 1일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

건축물현황도상으로 파악된 이용 상태는 방 2개, 욕실 및 화장실 1개, 거실 1개, 주방 1개, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

특히 공항 시설법에 따른 수평표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역은 해당 지역의 건축 행위에 추가적인 제한을 줄 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 리스크는 "주의사항"에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사 관련 부분입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인에게 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 행사할 가능성이 있으며, 이는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이를 해결하기 위한 매수인과의 협상 및 보증금 반환 처리가 필요합니다.

토지 이용 계획상 여러 규제가 존재하여 향후 건축이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현황 파악 및 임대차 승계 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

건축물 현황도상으로만 내부 이용 상태를 파악하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 하자 발생 가능성도 고려해야 합니다.

검색 결과, 해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 지하철역과 학교, 편의시설이 인접한 서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 건물로 상태는 신축에 가깝습니다.

그러나 임차인과의 보증금 관련 문제, 다수의 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인 관련 조건은 매수 시 반드시 명확히 해결해야 할 부분입니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 적절한 가격으로 낙찰받고 임차인 관련 문제를 원만히 해결한다면 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

입지: 지하철 5호선 화곡역 역세권 및 초등학교 인근으로 주거 편의성이 높습니다.

건물 상태: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 기본적인 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

수익성: 배후 수요가 풍부한 주거 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

추가 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주의사항 해결 시: 임차인 관련 복잡한 권리 문제를 명확히 해결한다면, 저평가된 가치를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계