나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8886 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 847-7 예일센트럴 제5층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8886 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 847-7 예일센트럴 제5층 제603호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매9계 2025타경8886 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 847-7 예일센트럴 제5층 제603호 | 감정가: 221,000,000원 | 최저가: 176,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 주소 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8886 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 847-7 예일센트럴 제5층 제603호입니다.

감정가는 221,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적은 16.27㎡ (약 4.92평)이며, 건물면적은 27.10㎡ (약 8.20평)입니다.

본 물건은 공부상 도시형생활주택(방2, 욕실겸화장실1, 거실, 주방, 현관, 발코니)으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 5층에 위치하며, 사용승인일은 2017.12.06.로 비교적 신축에 가깝습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교에서 북측으로 약 200m, 시흥4동주민센터에서 남서측으로 약 250m 거리에 위치하여 주거 환경의 중심에 있습니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 노선버스 정류장이 소재하는 간선도로인 독산로와 접하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접도로는 동측으로 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태는 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 도시형생활주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 권리분석

본건은 소유자 및 채무자가 김OO로 동일하고, 채권자는 정OO인 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채무자의 자발적인 채무이행이 이루어지지 않아 채권자가 법원을 통해 강제로 집행하는 사건입니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 임대관계가 미상인 점은 추후 대항력 있는 임차인의 유무를 확인해야 하는 리스크로 존재합니다.

2.3. 잠재적 리스크

내부구조 확인 곤란: 이해관계인의 부재 등으로 내부확인을 생략하고 건축물대장 및 탐문조사 등으로 대체하였다는 주의사항이 있습니다. 실제 내부 상태와 공부상 현황이 다를 수 있으므로 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 명도 시 시간과 비용이 소요될 수 있는 주요 리스크입니다.

특이한 층 번호: 건물 내부 층 번호가 일반적인 방식과 다르게 통칭되고 있어(5층을 601~604호로 통칭), 현장 조사 시 호수 확인에 착오가 없도록 주의해야 합니다.

법적 제한: 제2종일반주거지역 외에 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한이 설정되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약 사항으로 작용할 수 있습니다.

3. 환경 및 시장 분석

3.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 시흥초등학교와 시흥4동주민센터가 가까이 위치한 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

독산로와 인접하여 버스 노선 이용이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성도 양호한 것으로 보입니다.

주변에 주택 및 소규모 상가가 혼재된 지역으로, 대형 상권보다는 일상생활 중심의 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

주변에 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2017년 사용승인된 비교적 신축급의 도시형생활주택으로, 방 2개 구조를 갖추고 있어 소형가구의 주거 수요에 적합합니다.

초등학교와 주민센터가 인접한 주거 환경이 양호하며, 도로 접근성 및 교통 상황도 우수합니다.

다만, 권리관계상 임대차 관계가 미상이라는 점과 내부 확인이 어려웠다는 점은 입찰 전 면밀한 분석과 명도 계획을 요구합니다.

감정가가 2.21억으로 설정되어 있어, 인근 시세 및 경매 유찰 상황을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 경우 시세 대비 저렴한 취득이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 및 임대 수익: 도시형생활주택은 소액 투자로 접근하기 용이하며, 시흥동 지역의 임대 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

신축 건물 가치: 2017년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 향후 몇 년간 큰 수리 비용 없이 관리가 용이하다는 장점이 있습니다.

우수한 입지: 초등학교와 주민센터가 인접하고 독산로와 가까워 생활 인프라 및 교통 편의성이 양호합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계