나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8721 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제6층 제601호 다세대주택 경매
매각기일: 2025-12-04
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8721 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제6층 제601호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2025타경8721
- 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제6층 제601호
- 감정가: 458,000,000원
- 최저가: 366,400,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 다세대주택
서울남부지방법원 경매16계 2025타경8721 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제6층 제601호 | 감정가: 458,000,000원 | 최저가: 366,400,000원 | 용도: 다세대주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8721 (1)
소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제6층 제601호
용도: 다세대주택 (도시형생활주택)
감정가: 458,000,000원
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 김OO
채무자: 김OO
채권자: 주OOOOOOO
1.2. 물건 현황
구분건물감정평가요항표에 따른 물건 현황입니다.
구분: 구분건물
토지면적: 28.29㎡ (약 8.6평)
토지 지분율: 2829.2999999999997 (제공된 수치)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 46.33㎡ (약 14.0평)
건물 지분율: 4633 (제공된 수치)
건물 제시외면적: 0.00㎡
1.3. 입지조건
본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 인근에 개명초등학교가 소재하고 있습니다. 단독주택, 다세대주택(도시형생활주택 등), 근린생활시설, 개봉한진아파트단지, 개명초등학교 및 개웅중학교 등 교육기관과 개봉3동주민센터 등 공공기관이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
1.4. 교통상황
차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 7호선 광명사거리역이 위치해 있습니다. 또한, 남동측 인근 개봉로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
1.5. 건물구조 및 이용상태
본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제6층 제601호입니다. 2021년 6월 1일 사용승인되었습니다. 건물은 필로티 구조로 1층에 주차장이 설치되어 있으며, 거실과 방은 발코니 확장형입니다.
- 외벽: 치장벽돌 노출쌓기
- 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감
- 창호: 하이샷시창호 복층유리
건물은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.
1.6. 설비내역
위생 및 급배수 시설이 구비되어 있으며, 도시가스보일러를 이용한 개별난방 시스템이 설치되어 있습니다. 승강기 시설, 화재탐지 및 경보기 시설, CCTV, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.
1.7. 토지 현황
총 5필지가 일단의 사다리형 토지로, 평탄한 지반 위에 에코그로브빌리지 101동, 102동, 103동 건물이 건축된 상태입니다.
1.8. 주변 환경 및 토지이용계획
본건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 7층 이하 건축 제한이 있습니다.
주변으로 도로(접합) 시설이 있으며, 교육환경 보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어 협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다.
1.9. 권리분석
- 매각물건은 부동산강제경매 사건입니다.
- 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.
- **주의사항:** 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금 채무가 없을 수 있음을 시사하나, 세부적인 임대차 관계 및 HUG와의 협약 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- **기타참고사항:** 임대 중인 것으로 탐문되나 상세한 임대 내역은 미상입니다. 2023년 10월 6일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임8721)에 의해 주택임차권이 설정되었습니다. 등기사항전부증명서에 기재된 임차보증금은 465,000,000원입니다.
1.10. 상권분석
본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 아파트 단지와 다세대주택이 혼재된 지역으로, 배후 수요는 안정적일 것으로 판단됩니다.
1.11. 생활정보
인근에 개명초등학교, 개웅중학교 등 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 개봉3동주민센터 등 공공기관 이용이 편리하며, 광명사거리역을 이용한 서울 시내 접근성이 좋습니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용도 용이합니다.
1.12. 잠재적 리스크
- **임차인 관련 리스크:** 임차권 등기 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 매각 조건으로 명시되어 있습니다. 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 반환 청구권 포기를 조건으로 하고 있으나, 관련 법적 검토 및 HUG와의 정확한 협의 내용을 반드시 확인해야 합니다. 임차보증금이 감정가 및 건물 면적 대비 높은 편(4.65억 원)이므로, 잔여 보증금 인수 여부 또는 관련 책임 소재를 명확히 파악해야 합니다.
- **미확인 임대 내역:** 임대 중인 것으로 파악되나 상세한 임대 내역이 미상이라는 점은 향후 명도 과정이나 임대 수익률 산정에 불확실성을 야기할 수 있습니다.
- **토지이용계획 제한:** 과밀억제권역, 군사시설 보호구역 등에 해당하여 향후 재건축이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.
1.13. 종합 의견
본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역과 학교, 생활 편의시설이 인접하여 입지 조건이 비교적 양호합니다. 최신 건축 연식과 편리한 설비(개별난방, 엘리베이터 등)를 갖추고 있으며, 발코니 확장형 구조로 실사용 면적 활용도가 높습니다. 그러나 임차인 보증금 관련 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 권리분석과 사전 확인이 필수적입니다. 명도 및 법적 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있는 점을 감안해야 합니다.
1.14. 투자 포인트
- **우수한 입지:** 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주거 환경이 비교적 안정적인 지역입니다.
- **신축급 건물:** 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.
- **합리적인 감정가:** 주변 시세 대비 감정가가 적절하다면 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.
- **확장형 구조:** 실사용 면적을 넓게 사용할 수 있어 거주 편의성이 높습니다.
- **명확한 권리관계 확인 시:** 임차인 관련 사항을 명확히 정리할 경우, 명도 리스크를 줄이고 안정적인 투자가 가능합니다. HUG 관련 조건 포기 각서 등을 철저히 검토하여 보증금 인수 부담이 없음을 확인하는 것이 중요합니다.
지도 검색 결과, 본건 주변에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에는 주택가, 학교, 근린생활시설 등이 주로 분포하고 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매16계