나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8980 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 136-73 세종파크빌 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 ""서울구로남초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 ""세
종파크빌"" 제4층 제404호로서, 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제404호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-04), 도로(2014-12-04)(접합), 장애물제한표면구역(진
입표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 이은성의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8980 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 136-73 세종파크빌 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 232,000,000원

토지 면적: 16.36㎡ (약 4.95평)

건물 면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보: 세종파크빌 (2015년 8월 3일 사용승인), 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 404호

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 서울구로남초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법상의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2022년 11월 30일자 박낙원의 가압류 (갑5) 입니다.

주요 권리 사항:

* 주택도시보증공사(이은성)의 주택임차권 (을5): 보증금 230,000,000원, 전입 2021-07-12, 확정 2021-06-16. 해당 임차권은 말소기준 권리보다 후순위로, 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 그러나 본건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 이은성의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특수한 매각 조건이 설정되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 경매 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우, 그 잔액에 대해 매수인에게 별도로 청구할 권리를 포기하는 것을 의미합니다. 따라서 매수인은 주택도시보증공사에 대한 잔액 보증금 반환 채무를 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

* 기타 임차인:

* 김 : 보증금 0원, 전입 2023-10-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 4,000,000원, 전입 2023-11-14, 대항력 없음.

인수 보증금: 명시된 인수 보증금 합계는 0원입니다. (주택도시보증공사 관련 채무는 특수 매각 조건에 따라 포기되는 것으로 해석됩니다.)

주의사항: 임차인 김 의 보증금 400만원은 소액임차인이지만 대항력이 없으므로, 배당 현황에 따라 일부 미회수분이 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 보증금 인수 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 것으로 예상되나, 최종 낙찰 후 법률 전문가의 추가 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울구로남초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 서울구로남초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 임대차보증금 관련 조건: 매각 조건에 따라 주택도시보증공사의 잔액 보증금 청구권 포기가 조건으로 명시되어 있으나, 실제 배당 과정이나 이후 법적 해석에 따라 불확실성이 완전히 해소되지 않을 수 있습니다. 이 부분은 경매 컨설팅을 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 김 : 보증금 400만원에 대한 배당 처리 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 도시형생활주택으로서 소형 주거 상품으로서의 가치를 지닙니다. 서울구로남초등학교 인근에 위치하여 주거 입지는 무난한 편입니다.

가장 중요한 점은 주택도시보증공사 관련 특수 매각 조건입니다. 해당 조건으로 인해 잠재적인 임대차보증금 인수 리스크가 해소될 가능성이 높으며, 이는 매수자에게 큰 이점으로 작용할 수 있습니다.

리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사 인수 조건으로 인한 잠재적 임대차 보증금 부담 해소 가능성.

* 소형 주거 형태로서 1인 가구나 소형 가구의 수요를 겨냥한 투자 매력.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매가:

* 2016년 준공, 28.58㎡(더그린): 2026년 7월 20,500만원, 23,800만원

* 1994년 준공, 48.78㎡(134-71): 2026년 7월 12,500만원

본건(29.10㎡, 2015년 준공)의 감정가는 232,000,000원으로, 주변 유사 신축 빌라의 최고가와 유사한 수준입니다. 주택도시보증공사의 보증금 인수 조건이 포기로 해석될 경우, 매수인의 실질적인 위험 부담은 줄어듭니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 215,000,000원

추천 입찰가: 210,000,000원

주변 혐오시설 정보

해당 물건지(서울특별시 구로구 가리봉동 136-73) 인근 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설이나 기피 시설은 파악되지 않았습니다. 주변은 대부분 주거 및 근린생활시설 지역으로 이루어져 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.