나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9345 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제723호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 남동측에 위치하고 있으며,

주위는 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""가산디지털단지역""

등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2014.09.05자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

15층 건물 내 개별호수로서,

외 벽 : 치장타일마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지기, 스프링클러, 방송

설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 건물

부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 서측으로 왕복3차선, 남측 및 동측으로 노폭 약4미터 내외 아스팔트 포장도로가

개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)

(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진

입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군

수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정

비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9345 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제723호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

토지지분: 3.2431㎡

건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

건물지분: 17.76㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재. 임대 관계 미상.

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남동측에 위치하고 있습니다.

주위환경: 오피스텔, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 교통이 편리합니다.

건물의 구조: 2014년 9월 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층에 위치한 개별 호수입니다.

토지 이용 상태: 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 단지 서측으로 왕복 3차선, 남측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 각종 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

매각물건은 건물 및 토지를 일괄하여 매각합니다.

본 경매의 채권자는 강OO입니다.

말소기준권리: 갑5 압류 (금천구, 2023.02.07) 입니다.

인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (권리자: 강다원)

- 접수일자: 2025.04.08

- 권리금액: 130,000,000원

- 인수 여부: 인수 (매수인에게 대항력 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

- 전입일자: 2021.12.13

말소되는 권리:

* 갑6 가압류 (권리자: 서울보증보험주식회사, 2025.01.07)

* 갑7 강제경매 (권리자: 강다원, 2025.04.03)

등기부채권 총액: 235,000,000원 (가압류 105,000,000원 + 임차권 130,000,000원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지역을 중심으로 IT/벤처 기업 및 중소기업이 밀집한 산업단지입니다.

주변에는 오피스텔, 상업시설, 주거시설 등이 복합적으로 분포하여 배후 수요가 풍부합니다.

유사 면적(17.76㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 11월 15일: 14.29㎡ (약 4.32평), 6층, 115,000,000원

* 2025년 02월 17일: 17.76㎡ (약 5.37평), 3층, 109,000,000원

* 2025년 03월 01일: 17.76㎡ (약 5.37평), 4층, 77,000,000원

분석: 17.76㎡ 면적을 기준으로 볼 때, 109,000,000원의 거래 가격이 시세를 잘 반영하는 것으로 보입니다. 77,000,000원의 거래는 특수 거래일 가능성이 있습니다. 감정가는 115,000,000원으로, 최근 유사 거래가 대비 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 마리오아울렛, 현대시티아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰이 위치하며, 다양한 상업 시설과 금융 기관, 병원 등이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통: 가산디지털단지역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 올림픽대로 및 강변북로 접근성도 양호합니다.

주변 환경: 업무 지구에 속하지만, 일부 주거 편의 시설 및 녹지 공간도 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 을구 1번 임차인 강다원 씨는 보증금 130,000,000원에 대한 대항력을 가지고 있습니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 본건의 감정가(115,000,000원) 및 최근 시세(109,000,000원)보다 임차인의 보증금이 높아, 낙찰자가 상당한 금액의 보증금을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분(3.24㎡)이 매우 작아, 향후 토지 관련 권리 행사 등에 제약이 있을 수 있습니다.

법적 규제: 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 규제 지역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

주변 시설: 별도의 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았으나, 공항 시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 고도 제한 등이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 풍부한 임대 수요를 바탕으로 잠재적 가치가 있는 오피스텔입니다.

하지만, 을구 1번 임차인의 130,000,000원 보증금 인수 부담이 매우 큰 리스크로 작용합니다. 이는 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 낙찰자가 인수하게 될 경우 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하여 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

따라서, 본건에 입찰하기 위해서는 인수 보증금 발생 가능성과 금액을 면밀히 계산하여, 실질적인 총 취득 비용이 시장 가치 이하가 되는지 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 가산디지털단지역과 가까워 직주근접성이 뛰어나며, 비즈니스 활동에 유리한 환경입니다.

안정적인 임대 수요: 가산디지털단지의 풍부한 배후 수요로 인해 오피스텔 임대 시장이 안정적입니다.

소형 면적: 1~2인 가구 또는 1인 사업자를 위한 실용적인 공간으로 임대 및 매매가 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 유사 면적(17.76㎡) 최근 매매가는 77,000,000원 ~ 109,000,000원, 감정가는 115,000,000원입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 부담입니다. 따라서, 단순 시세나 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다.

낙찰자가 인수해야 할 총 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 109,000,000원 ~ 115,000,000원) 이하가 되도록 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 본 건이 100,000,000원에 낙찰되고, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못하여 30,000,000원을 추가로 인수한다면, 총 투자 비용은 130,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 높은 수준이므로 수익성이 없을 수 있습니다.

따라서, 투자 가치를 확보하기 위해서는 실질 총 투자 비용이 시장 가치를 크게 하회할 수 있도록 매우 보수적인 입찰가 접근이 필요합니다.

이러한 점을 감안하여, 실질 총 취득 비용 기준을 90,000,000원 ~ 100,000,000원으로 설정하고, 그에 따른 예상 입찰가 범위를 70,000,000원 ~ 85,000,000원으로 제시합니다.

단, 이는 인수 보증금으로 인해 실제 투자 비용이 예상보다 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 인지하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.