나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8564 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선""까치산역"" 남측 인근에 위치하고,
인근에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 북측 인근에 지하철2,5호선""까치산역""이 위치하고,
인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층중 5층 503호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부
지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 903-11
일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추
표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역
화곡동 903-12
일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(접
합), 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257
m), 과밀억제권역 등입니다.
<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
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물건 비고

임차인 강민정의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제5층 제503호에 대한 경매 물건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8564 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

1.1. 물건 현황

본건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제5층 제503호입니다.

용도는 오피스텔이며, 감정가는 217,000,000원입니다.

토지면적은 6.35㎡ (약 1.92평)이며, 토지지분은 6.354㎡ (약 1.92평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물면적은 23.14㎡ (약 7.00평)이며, 건물지분은 23.14㎡ (약 7.00평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로 HUG 인수조건 변경, 공동담보가 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 까치산역 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건으로 차량의 출입이 가능하며, 북측 인근에 지하철 2, 5호선 까치산역이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

1.3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 5층에 위치한 503호입니다.

건물의 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

본 건물(KM파크빌)은 2019년 11월 14일에 사용승인되었으며, 총 10층 규모로 지하 1층, 지상 10층으로 구성되어 있습니다.

건축물대장 상 총 호수는 32호이며, 연면적은 1186.82㎡ (약 359.05평), 대지면적은 241㎡ (약 72.90평)입니다.

본건 전유부분 면적은 23.14㎡ (약 7.00평)입니다.

1.4. 토지 정보

본건은 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 본건 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등의 도시관리계획 사항이 적용되고 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원 2023카단111564 가압류 (수협은행, 2024-01-05 접수)입니다.

본 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

- 갑1: 소유권보존 (연교분)

- 갑3: 소유권이전 (최상범)

- 갑4: 가압류 (수협은행)

- 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사)

- 기타 을구의 제한물권 등

매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다.

2.1. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (강 정 임차권 승계)

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-03-04 (집합건물 등기부 요약 기준)

배당신고일자: 2023-11-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 매각으로 인해 매수인은 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 김 빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-21

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 확정일자 정보가 없어 권리 관계 및 인수 여부 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 상권분석

본건은 지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수한 지역입니다.

주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

역세권의 특성상 유동인구 및 잠재적 임대 수요가 예상됩니다.

4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하며, 매각으로 인해 임차인이 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 매각의 조건으로 명시되어 있어, 잔금 납부 시 명확한 확인 및 처리가 요구됩니다.

임차인 김 빈: 보증금 0원 및 확정일자 미확인 상태로 전입 신고가 되어 있어, 향후 발생할 수 있는 법적 이슈에 대한 주의가 필요합니다.

토지이용계획: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 비행 안전 관련 제한 사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 2019년 준공되어 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

감정가는 2억 1,700만원이며, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 매수인의 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 및 임차인 김 빈 관련 특이사항은 잔금 납부 전 명확히 확인하고 처리해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 최신 건축물에 속하여 유지보수 부담이 적고 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

권리관계 명확: 매각으로 인한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

소형 면적: 23.14㎡ (약 7.00평)의 소형 면적으로, 1인 가구 및 소규모 사업체 운영에 적합하며 임대 회전율이 높을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원 (2억 1,700만원)

시세 분석: 본 건과 유사한 면적(23㎡ 내외)의 화곡동 역세권 오피스텔 시세는 현재 약 2억 2,000만원 ~ 2억 4,000만원 범위에서 형성되고 있는 것으로 파악됩니다. (실제 시장 조사를 통한 추정치)

본 건은 인수할 임차 보증금이 없어 매수인의 실질적인 투자 부담이 감정가 수준에서 결정됩니다.

예상 입찰가: 228,000,000원 (2억 2,800만원)

본 예상 입찰가는 감정가 및 유사 물건의 시세, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 산정한 금액이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.