나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8549 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 '우장산역' 남서측 인근에 위치하고 있
으며 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '우장산역' 이
소재하는 바, 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '다세대주택' 임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8549 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제5층 제501호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호 (다세대주택)

* 감정가: 246,000,000원

* 토지 면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 건물 면적: 22.54㎡ (약 6.82평)

1.3. 매각 조건

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (말소기준권리: 압류)

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 재매각 물건

* HUG 인수조건 변경 (임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각)

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 '우장산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진·출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '우장산역'이 소재하여 대중교통의 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(강서교육지원청, 강서양천교육지원청), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존, 소유권 이전, 주택임차권(정소희, 말소), 압류(양천세무서장, 말소), 압류(강서세무서장, 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 말소) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리인 압류(양천세무서장)에 의해 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정소희)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-04

* 확정일자: 2022-01-05

* 배당신고일자: 2024-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 우장산역 인근에 위치하며, 주변에 대단지 아파트와 다세대주택, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 지역 내 유동인구는 보통 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 강서교육지원청 및 강서양천교육지원청을 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 문제가 발생했거나 특별한 사정이 있었을 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 명확한 조건(보증금 반환 청구권 포기, 임차권등기 말소) 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 공항 관련 구역, 상대보호구역 등 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있으므로 관련 법규를 사전에 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 우장산역 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 최근 연식의 건물입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 예정이나, 재매각 이력과 HUG 관련 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 적절한 입찰가 산정을 통해 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 우장산역 이용이 편리한 역세권 소형 주거 상품입니다.

* 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 권리관계가 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2026년 7월 21일, 인근 화곡동 366-36번지 '더원' 빌라(2019년식, 전용면적 19.98㎡, 4층)가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,576만원 수준입니다.

* 본건은 전용면적 22.54㎡(약 6.82평)로, 해당 유사 사례와 건축 연도 및 면적에서 유사성을 보입니다.

* 유사 사례의 평당가를 적용할 경우, 본건의 시세는 약 2억 4,400만원 내외로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 246,000,000원이며, 재매각 물건이므로 통상 감정가를 최저매각가격으로 시작할 가능성이 높습니다.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 점은 높은 보증금 부담이 될 수 있습니다.

* HUG 관련 조건으로 인수되는 보증금은 0원이므로, 보증금 부담은 없습니다.

* 상기 시세 및 감정가, 물건의 특이사항(재매각, HUG 조건)을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 2억 3천만원에서 2억 4천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최저입찰가는 246,000,000원부터 시작될 수 있음을 유의해야 합니다.

* 본 물건 주변에서 실시한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.