나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8549 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8549 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8549
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로43길 47 에스케이 파크리움, 제5층 제501호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8549 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로43길 47 에스케이 파크리움, 제5층 제501호 | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 196,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8549 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

건물면적: 22.54㎡ (약 6.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 '우장산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트 단지, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 5호선 '우장산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통입니다.

1.2. 3.건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 가진 6층 건물 중 제5층 제501호에 해당합니다. 외벽은 돌붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 알루미늄 새시 창호 등입니다.

1.2. 4.이용 상태 및 설비

집합건축물대장상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다. 건물에는 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 5.토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 6.인접 도로 상태

본건 북측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 7.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(강서교육지원청, 강서양천교육지원청), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.매각 대상

토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

1.3. 2.경매 구분

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다.

1.3. 3.채권자

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.3. 4.특이사항 및 주의사항

본 건의 주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.4. 가치 평가

1.4. 1.감정가

본 건의 감정가는 246,000,000원입니다.

1.4. 2.면적 정보 (평수 포함)

토지 면적은 15.04㎡ (약 4.55평)이며, 건물 면적은 22.54㎡ (약 6.82평)입니다.

1.5. 입지 조건

본 건은 지하철 5호선 우장산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다. 강서구 화곡동은 서울 내에서도 꾸준한 수요를 보이는 지역으로 투자 가치가 있습니다.

1.6. 상권 분석

지하철역 인근에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 풍부한 배후 주거 단지를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 잠재력도 가지고 있습니다.

1.7. 생활 정보

건물 내에는 도시가스 난방, 상하수도, 소화 설비, 승강기 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 우장산역 주변으로 각종 편의 시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재와 HUG 관련 인수 조건입니다. 매수인은 임차인에게 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기해야 하며, 임차권 등기 말소 조건을 수락해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 공항 관련 지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 및 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 우장산역 역세권의 좋은 입지를 갖춘 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 우수하나, '대항력 있는 임차인'과 HUG 관련 인수 조건으로 인해 권리 분석 및 인수 조건에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 매수인은 잔액 보증금 관련 권리 포기 및 임차권 등기 말소 조건에 따른 잠재적 금전적 부담을 면밀히 검토해야 하며, 전문가와 상담 후 신중하게 접근하시길 권장합니다.

1.10. 투자 포인트

우장산역 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 소형 면적으로 상대적인 투자 진입 장벽은 낮으나, 인수 조건에 따른 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 해당 지역의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 핵심 고려사항은 HUG 인수 조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 인수 조건(보증금 반환 청구권 포기, 임차권 등기 말소)을 정확히 이해하고, 이에 따른 잔액 보증금 및 말소 관련 추가 비용을 면밀히 산정하는 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계