나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8438 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""방화중학교"" 남동측 인근 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""공항시장역""(지하철 9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건내 제3층 제301호로서,
외벽: 석재 외장 붙임 등 마감
창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

건축물대장상 ""오피스텔""로 이용중임.(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비, 소방설비, CCTV 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임..

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경8438 (1)

소재지

서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제3층 제301호

용도

오피스텔

감정가

200,000,000원

토지면적

15. 02㎡ (약 4.54평)

건물면적

20. 99㎡ (약 6.35평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "공항시장역"이 소재하여 교통이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2025년 2월 11일 접수된 주택도시보증공사(강제경매)의 권리입니다. [cite: implied from input data]

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 9월 17일

확정일자: 2021년 8월 30일

배당신고일자: 2023년 9월 26일

대항력: 없음

주의사항

임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김환철 외 1명 (2021-07-23)

* 소유권이전(신탁말소): 김환철 외 1명 (2021-09-14)

* 주택임차권: 이호 (185,000,000원) (2021-09-26)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 권봉란 (2021-09-17)

* 강제경매(말소기준권리): 주택도시보증공사 (185,000,000원) (2025-02-11)

매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 특이사항으로 명시된 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역

본건이 소재한 지역은 주거용 오피스텔과 더불어 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. [cite: implied from input data]

상업시설 및 유동인구

인근에 공항시장과 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 9호선 공항시장역 인근이라 유동인구 유입이 꾸준할 것으로 예상됩니다. [cite: Z]

1.4. 생활정보

주변 시설

"방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 지하철 9호선 "공항시장역"을 도보로 이용할 수 있어 생활 접근성이 우수합니다.

편의시설

인근의 근린생활시설 및 공항시장 등을 통해 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. [cite: Z]

교통

지하철 9호선 공항시장역을 통해 서울 도심 및 강남권 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수조건

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 보증금 185,000,000원을 가지고 있으나, 매각 조건상 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한

본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 등에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다. [cite: implied from input data]

공항 관련 소음

북측 인근의 공항철도 화물터미널로 인해 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다. [cite: AA]

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 오피스텔로, 지하철 9호선 공항시장역 초역세권 입지를 자랑합니다. 소형 면적임에도 불구하고 역세권이라는 점은 1인 가구 및 소규모 임차 수요 확보에 긍정적입니다. 권리분석상 HUG 관련 임차인 인수 조건이 명확하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 하는 점이 중요합니다. 또한, 공항 관련 지구 지정 및 소음 영향 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 전반적으로 입지적 장점과 명확한 권리관계가 돋보이나, 지역적 특성과 매각 조건을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

지하철 9호선 공항시장역 이용이 편리하여 임대 수익률 및 환금성에 유리합니다.

소형 오피스텔

1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확성

HUG의 보증금 인수 조건 포기 및 말소 조건부 매각으로, 매수인에게 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 마곡킹덤비바체 내에서 약 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 거래되거나 호가되고 있습니다. [cite: X, Y] 감정가 200,000,000원 대비 현재 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 현재 시세를 반영하여 215,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 임차인 HUG 관련 조건의 최종 이행 여부 확인 및 실제 경매 현장의 경쟁 상황에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.