나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8333 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제13층 제1311호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동 주민센터' 북측 인근에 소재하고 주위는 아
파트형공장, 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상18층건으로서,
외벽: 석재붙임 및 복합판넬 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 하이새시창호 마감 등임.

이용상태

가산양우내안애애플 제13층 제1311호(아파트(도시형생활주택))(방, 주방, 욕실, 현관 등)으
로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급 배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차
장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 7필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택,오피스텔 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 40미터 및 남동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1~3토지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-
3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경
계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

4토지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8
m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구
역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육
군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

5~7토지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면
구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8333 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제13층 제1311호

용도: 도시형생활주택

감정가: 110,000,000원

토지 면적: 5.78㎡ (약 1.75평)

건물 면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

- 전용면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

- 분양면적: 별도 명시되지 않음

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동 주민센터' 북측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트형공장, 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 북측으로는 노폭 약 40미터, 남동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024-05-10, 갑6)

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (이창기): 2024-03-22 접수, 채권금액 145,000,000원.

* 임차인 이창기는 2022년 03월 15일 전입, 2022년 01월 24일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있음.

* 물건명세서상, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 따라서, 매수인은 임차인 이창기에게 보증금 145,000,000원을 인수할 가능성이 높음.

* 인수 보증금 합계: (제공된 정보에 '0원'으로 명시되었으나, 물건명세서상 145,000,000원 인수 가능성이 있어 이에 따라 분석함.)

1.4. 상권분석

* 본건은 가산동 지역에 위치하며, 주변에 다수의 아파트형공장과 업무시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재하는 지역임.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호함.

* 편의시설: 가산동 주민센터가 북측 인근에 위치하며, 상업지구가 발달한 지역으로 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있음.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

* 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택 정보로, 본건의 '도시형생활주택'과는 주택 유형이 다름.

* 또한, 해당 JSON 데이터의 면적(29.89㎡ ~ 69.55㎡)이 본건의 전용면적(12.04㎡)보다 크므로 직접적인 가격 비교는 어려움.

* 다만, 가산동 일대의 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성임. 이는 감정가(110,000,000원)보다 높은 금액으로, 꼼꼼한 권리 분석과 명도 협상이 필수적임.

* 본건 건물의 전용면적(12.04㎡)이 매우 작아, 소형 주택으로서의 환금성 및 투자 가치에 대한 신중한 검토가 필요함.

* 경매 채권자(이창기)와 대항력 있는 임차인(이창기)이 동일인으로, 보증금 회수 및 명도 과정에서 복잡한 상황이 발생할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동의 업무지구 인근에 위치한 도시형생활주택 경매 물건임. 입지 조건은 양호하나, 시세보다 높은 금액의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인임. 소형 면적 또한 잠재적 투자 매력도를 고려해야 할 부분임. 인수될 보증금을 감안한 총 매수 비용과 주변 시세를 면밀히 비교 분석하여, 수익성 확보 가능성을 신중하게 판단해야 하는 물건임.

1.8. 투자 포인트

* 가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 예상되는 지역임.

* 선순위 임차인 인수 부담을 상쇄할 만큼 충분히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 공략할 수 있는 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 145,000,000원이며, 감정가는 110,000,000원임.

매수인은 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 하므로, 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 입찰 금액이 결정되어야 함.

일반적으로 부동산 가치는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 권리 관계를 종합적으로 고려하여 결정함.

본건의 경우, 인수해야 할 보증금이 감정가보다 높아, 부동산의 실질적인 시장 가치가 보증금과 낙찰가의 합계를 초과해야 수익을 기대할 수 있음.

보수적으로 본건의 시장 가치를 최소 150,000,000원 수준으로 가정할 때, 예상되는 순수 부동산 가치는 150,000,000원 - 145,000,000원 = 5,000,000원임.

따라서, 예상 입찰가는 5,000,000원에서 10,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고함.

이는 인수 보증금을 고려한 가격이며, 입찰 전 반드시 명도 협상 및 추가적인 권리 분석을 진행해야 함.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

초기 검색 결과, 본건 소재지 주변에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.