나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8366 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8366 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8366 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제4층 제402호 | 감정가: 339,000,000원 | 최저가: 271,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8366 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8366 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 339,000,000원

토지 면적: 35.68㎡ (약 10.80평)

건물 면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '신정초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 또한, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매 사건으로, 소유자는 송OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 추가적인 권리 부담은 없을 것으로 보이나, 세부적인 사항은 배당표 확정 시 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 주거지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 비교적 안정적인 수요층을 기반으로 하며, 까치산역을 중심으로 상업 기능이 일부 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 대규모 상업시설이나 업무지구와는 다소 거리가 있어, 해당 지역 내에서의 소규모 상권 형성에 초점을 맞춰 분석할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 제4층에 위치하고 있으며, 사용승인일은 2022년 1월 11일로 비교적 신축에 속합니다. 내부 마감은 인테리어 마감, 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 실제로 해당 지역은 김포국제공항과 인접하여 항공기 소음 피해 지역으로 언급되기도 합니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축물 높이 제한이 있으며, 상대보호구역으로 교육환경 보호에 관한 법률상의 제한이 있을 수 있습니다. 기타 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등의 규제사항이 존재합니다. 현재까지 확인된 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 공항 인근 지역의 특성상 소음 관련 스트레스가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물로 주거 환경이 양호하고 교통 및 편의시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 또한, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다. 그러나 공항 인근 지역이라는 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있으며, 관련 법규에 따른 건축 제한 사항이 존재합니다. 임차인 관련 주의사항을 면밀히 검토하여 잔금 납부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있으며, 까치산역 역세권 및 초등학교, 생활 편의시설 인접으로 인한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 공항 소음과 같은 환경적 요인과 건축 관련 규제를 충분히 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다. 임차인 관련 특이사항에 대한 명확한 확인 후, 향후 시장 상황 및 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계