나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8298 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8298 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매9계 2025타경8298 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제4층 제402호 | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 137,728,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8298 (1)이며, 매각구분은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 269,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 소재지 및 면적 정보

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제4층 제402호인 다세대주택입니다.

토지면적은 18.76㎡ (약 5.67평)이며, 건물 전용면적은 29.95㎡ (약 9.06평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 4층에 위치합니다. 사용승인일은 2019년 9월 30일로 비교적 신축에 해당합니다.

건물 내부 구조는 건축물현황도상 방2, 욕실/화장실1, 거실1, 주방1, 다용도실1, 발코니, 현관 등으로 구성된 것으로 추정됩니다. 기본적인 위생/급배수 설비, 승강기, 화재탐지기, 온수 설비 등이 되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울 구로구 개봉동 소재 오류중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 대단위 아파트단지, 단독주택, 공원, 학교 및 근린상가 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다. 지하철역과의 연계성 등은 현장조사가 추가로 필요합니다.

2.3. 토지의 형상 및 도로 상태

2필지가 일단지를 이룬 대체로 사다리형의 평지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 통행은 양호합니다.

2.4. 혐오 시설 및 주변 리스크 (현장조사 병행)

현장 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매각물건명세서 발행 전까지는 모든 잠재적 시설(공동묘지, 폐기물처리시설 등)에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적입니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 채권/채무 관계

소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일인인 것으로 보아, 개인적인 채무로 인한 강제경매 진행 사건입니다. 이는 복잡한 근저당 관계보다는 개인 채권 회수를 목적으로 하는 경우가 많습니다.

3.2. 핵심 위험 권리 (임차권)

등기부상 임차권설정 등기 및 신청사건 처리 중인 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰 후 명도(집 비우기) 과정에서 가장 큰 잠재적 리스크로 작용합니다. 해당 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인인지, 배당요구 여부 등을 법원 서류를 통해 철저히 분석해야 합니다. 임대관계는 현재 미상으로, 점유 현황 및 진정한 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

본건 주변은 대단위 아파트단지와 학교가 있어 기본적인 주거 편의 시설 및 근린상가가 잘 갖춰진 생활권입니다. 오류중학교 외에도 다수의 교육시설이 인접해 있어 학군 수요가 존재합니다.

4.2. 토지 이용 규제 사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여 개발 행위가 일정 수준 허용되나, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m 제한) 등 규제가 복합적으로 적용됩니다. 특히 건축물 높이 제한(165m 이내)과 교육환경 보호에 관한 규제(학교 주변 업종 제한)가 중요합니다.

특이하게 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 소규모 주택 정비 사업의 잠재적 가능성이 있으나, 규제 사항을 감안한 장기적 접근이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유 및 명도 리스크

가장 큰 리스크는 '임차권설정'과 '폐문 및 내부 확인 불가'입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 할 수 있으며, 폐문으로 인해 내부 이용 상태(노후화, 훼손 등)를 정확히 파악할 수 없는 리스크가 있습니다.

5.2. 고도 제한 및 건축 리스크

대공방어협조구역으로 인한 위탁고도(해발 165m) 제한이 있어, 향후 리모델링이나 신축 시 높이 제한 규정을 반드시 준수해야 합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)과 연계하여 개발 가능성을 판단해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 서울 내 양호한 주거지역에 위치하며 면적이 작아 환금성이 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 269,000,000원은 현재 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 권리 관계상 임차권설정의 위험이 명확히 존재하므로, 입찰 전 임차권 및 점유 관계에 대한 심층적인 법률 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 신축 건물 (2019년): 건물 상태가 양호하여 별도의 수리비용 부담이 적습니다.

2. 소액 투자 및 높은 환금성: 전용면적 약 9평의 소형 주택으로, 1인 가구 및 신혼부부 수요가 높아 매매 또는 임대 전환이 용이합니다.

3. 잠재적 개발 가능성: 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 정비 사업의 수혜를 기대할 수 있습니다.

4. 우수한 생활 환경: 학교 및 대단위 아파트 단지와 인접하여 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

6.3. 투자 권고 사항

성공적인 투자를 위해서는 법원에서 제공하는 매각물건명세서 등을 통해 임차권의 대항력 여부 및 배당요구 현황을 확인하고, 명도에 대한 전략을 수립하여 예상 인수 금액을 철저히 계산해야 합니다. 내부 구조 및 상태는 폐문으로 확인이 불가능하므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 내부 수리 비용을 사전에 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계