나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8298 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 OOOOOO OOOOO OOO OOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""오류중학교"" 남측 인근에 위치하며,주변은 다세대
주택, 대단위 아파트단지, 단독주택, 공원, 학교 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가
등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 내 4층 402호로서,
사용승인일(2019.09.30)

외벽: 석재붙임 마감.
창호: 칼라알루미늄샷시 및 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며,
건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 다용도실1, 발코니, 현관 등으로 이용중
임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 대체로 사다리형 평지의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형
다세대), 제2종근린생활시설(사무소)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 장애물제한표
면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구
역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년
9월 9일까지, 지목 도로 한정)임.
기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법
>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(2016-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+
건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규
모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한
정)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기부상 임차권설정 및 신청사건처리중이니 경매 진행 시 참고하시기 바라며,
임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경8298 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제4층 제402호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

본 건물의 전용면적은 29.95㎡ (약 9.06평)이며, 토지 지분 면적은 18.76㎡ (약 5.68평)입니다.

감정평가액은 269,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물의 사용승인일은 2019년 09월 30일입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대 주택, 대단위 아파트 단지, 단독 주택, 공원, 학교 및 주상복합 건물 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

북측 및 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성 또한 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 02월 28일 접수된 인천세무서장의 압류(갑5)입니다.

본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 1번 주택임차권입니다.

해당 임차권의 권리자는 김민정이며, 보증금은 265,000,000원입니다.

임차인 김민정은 2019년 12월 30일 전입, 2019년 12월 11일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

또한, 임차인 김민정은 2025년 02월 11일 서울남부지방법원 2025타경8298 사건의 채권자(권리자)로서 강제경매를 신청하였습니다.

주의할 점은, 물건명세서상 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 개봉동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

주변에 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요가 존재합니다.

로변을 따라서는 근린상가 등이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변에 오류중학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

공원 등 녹지 공간도 인근에 소재하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

도시형생활주택으로 건축된 건물로, 기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김민정의 존재입니다.

임차인 김민정은 265,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 감정평가액(269,000,000원)과 거의 동일한 금액으로, 매수인이 부담해야 할 금액이 상당할 수 있음을 의미합니다.

또한, 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했으며, 이는 향후 명도 과정이나 하자 발생 시 예상치 못한 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

토지이용계획상으로는 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(지목 도로 한정) 등의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2019년에 준공된 비교적 신축에 해당하는 도시형생활주택으로 건물 자체의 연식은 짧은 편입니다.

하지만, 265,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청자이기도 합니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금 중 경매 대금을 통해 충당되지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 인수되는 임차보증금의 규모를 사전에 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

내부 확인이 어려운 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

건물 자체는 2019년 준공으로 비교적 신축이어서 관리 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

구로구 개봉동 지역은 지속적인 주거지 정비 및 개발 가능성을 가진 지역입니다.

부동산 강제 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 269,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 김민정의 보증금 265,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 상황입니다.

제공된 주변 시세 데이터(2026년 3월-4월 거래 기준)를 분석한 결과, 타 다세대 주택의 면적당 거래가는 약 1,874,000원에서 3,919,000원 사이로 나타났습니다.

본 건의 전용면적(29.95㎡)에 최고 시세 적용 시, 부동산 자체의 시세는 약 117,374,050원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 2019년 신축 건물임을 감안하면 감정가 269,000,000원(면적당 약 8,981,570원)이 산정된 것으로 보입니다.

현 시세와 감정가의 차이가 크며, 무엇보다 265,000,000원의 인수되는 임차보증금 부담이 실질적인 총 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

따라서, 현재 시세만을 반영하여 예상 입찰가를 산정할 경우, 인수되는 임차보증금을 제외한 부동산 자체의 시장 가치에 기반해야 합니다.

주변 시세 최고가(약 117,374,050원)를 기준으로 보았을 때, 보수적인 관점에서 입찰가는 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 고려하는 것이 적절합니다.

다만, 이 입찰가에 인수되는 임차보증금 265,000,000원을 더하면 총 매수 비용이 상당히 높아지므로, 최종 입찰가는 인수되는 보증금의 확정 여부 및 배당 결과 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.